DTI 뜻과 계산 방법
DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 1년 소득 가운데 빚 갚는 데 나가는 돈의 비율입니다. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 넣고, 신용대출·자동차 할부 같은 다른 대출은 이자만 넣습니다.
계산 예시
연소득 6,000만원인 사람이 3억원을 금리 4%, 30년 원리금균등으로 빌리고, 신용대출 3,000만원(금리 5%)이 있는 경우입니다.
| 항목 | 계산 | 연간 금액 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 원리금 | 월 1,432,246원 × 12 | 1,719만원 |
| 신용대출 이자 | 3,000만원 × 5% | 150만원 |
| 합계 | 1,869만원 | |
| DTI | 1,869만원 ÷ 6,000만원 | 31.1% |
규제지역 DTI 한도 40%보다 낮으므로 DTI로는 통과입니다. 같은 대출을 DSR로 보면 신용대출 원금까지 5년에 나눠 넣고 혼합형 스트레스 금리 2.4%p도 더하기 때문에 50.0%가 나옵니다. DSR 40%를 넘으므로 이 금액 그대로는 은행 대출이 어렵고, DSR 기준 최대 주담대는 2억 1,982만원입니다.
DTI 한도: 지역별 기준
DTI 한도는 집이 있는 지역에 따라 다릅니다. 은행업감독규정은 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 비규제 수도권 60%(아파트)로 정하고 있습니다. 지금 규제지역은 모두 투기과열지구와 조정대상지역에 함께 지정돼 있어 실제로는 DTI 40%가 적용됩니다. 지방 비규제지역은 DTI 한도가 없습니다.
| 지역 | DTI 한도 | LTV(무주택) | LTV(생애최초) | 주담대 최대한도 |
|---|---|---|---|---|
| 규제지역(서울 전역·경기 15곳) | 40% | 40% | 70% | 시가 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억 |
| 수도권 비규제지역 | 60%(아파트) | 70% | 70% | 시가 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억 |
| 지방 | 미적용 | 70% | 80% | 생애최초만 6억 |
생애최초 주택 구입자와 규제지역 서민·실수요자는 DTI 60%까지 우대받습니다. 서민·실수요자는 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 무주택 세대주, 주택가격 9억원 이하(조정대상지역 8억원 이하) 요건을 모두 갖춰야 합니다. 계산기에서 '생애최초 주택 구입'을 고르면 DTI 한도가 60%로 바뀝니다.
규제지역은 어디인가요
2026년 10월 기준 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 다음과 같습니다.
| 구분 | 지역 | 효력일 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 구 전체 | 2025.10.16 (강남·서초·송파·용산은 그 전부터) |
| 경기 12곳 | 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 | 2025.10.16 |
| 경기 3곳 | 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 | 2026.7.1 |
인천과 위에 없는 경기 지역은 수도권 비규제지역입니다. 지정은 국토교통부 공고로 바뀔 수 있습니다.
DTI와 DSR 차이
두 비율 모두 소득 대비 상환 부담을 보지만, 넣는 대출의 범위가 다릅니다. DTI는 주택담보대출을 받을 때만 보는 지역 규제이고, DSR은 모든 대출에 붙는 차주 단위 규제입니다.
| DTI | DSR | |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 원금 + 이자 | 원금 + 이자 |
| 신용대출·기타 대출 | 이자만(은행은 잔액 × 가계대출 평균금리 + 1%p로 계산) | 원금 + 이자(신용대출 원금은 5년 분할로 봄) |
| 스트레스 금리 | 넣지 않음 | 넣음 |
| 한도 | 규제지역 40%, 수도권 60% | 은행 40%, 2금융권 50% |
| 적용 대상 | 주택담보대출 | 총대출 1억원 초과 차주의 모든 가계대출 |
은행 주택담보대출은 DSR이 DTI보다 넣는 범위가 넓고 한도는 같은 40%라서, 대부분 DSR이 먼저 걸립니다. 전 기간 고정금리에 다른 대출이 없으면 두 비율이 같아집니다. DTI가 따로 한도를 정하는 경우는 총대출이 1억원 이하라 DSR을 보지 않을 때, DSR 50%를 쓰는 2금융권, DSR 대신 DTI로 심사하는 디딤돌대출·보금자리론입니다. 모든 대출을 넣은 DSR만 따로 보려면 DSR 계산기, 집값 기준 한도만 보려면 LTV 계산기를 쓰세요.
주택담보대출 한도는 LTV·DTI·DSR 중 가장 낮은 값
은행은 집값 기준(LTV), 소득 기준(DTI·DSR), 금액 상한(주담대 최대한도)을 각각 계산하고 가장 적은 금액까지만 빌려줍니다. 연소득 6,000만원, 집 사는 데 쓸 현금 2억원, 무주택, 혼합형 금리 4%, 30년 원리금균등으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 지역 | LTV 한도 | DTI 한도 | DSR 한도 | 최대 대출 | 살 수 있는 집 |
|---|---|---|---|---|---|
| 규제지역 | 1억 3,333만원 | 4억 1,892만원 | 3억 1,974만원 | 1억 3,333만원 | 3억 3,333만원 |
| 규제지역 생애최초 | 3억 6,382만원 | 6억 2,838만원 | 3억 1,974만원 | 3억 1,974만원 | 5억 1,974만원 |
| 수도권 비규제 | 3억 6,382만원 | 6억 2,838만원 | 3억 1,974만원 | 3억 1,974만원 | 5억 1,974만원 |
| 지방 | 4억 1,793만원 | 미적용 | 3억 9,705만원 | 3억 9,705만원 | 5억 9,705만원 |
규제지역 무주택자는 LTV 40%가 가장 낮아 현금 2억원으로 3억 3,333만원짜리 집까지 살 수 있습니다. 집값의 60%를 현금으로 내야 하기 때문입니다. 생애최초라면 LTV가 70%로 올라가 이번엔 DSR이 한도를 정합니다. LTV 한도는 집값에 따라 달라지므로 표의 LTV 한도는 마지막 칸 집값 기준입니다.
연봉별 주택담보대출 한도
연소득만으로 정해지는 한도입니다. 금리 4%, 30년 원리금균등, 다른 대출이 없다고 보고 계산했습니다. DSR 칸은 스트레스 금리를 더한 심사 금리로 계산합니다.
| 연소득 | DTI 40% | DSR 수도권·규제 혼합형 | DSR 수도권·규제 변동형 | DSR 지방 혼합형 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 2억 946만원 | 1억 5,987만원 | 1억 5,031만원 | 1억 9,852만원 |
| 4,000만원 | 2억 7,928만원 | 2억 1,316만원 | 2억 41만원 | 2억 6,470만원 |
| 5,000만원 | 3억 4,910만원 | 2억 6,645만원 | 2억 5,051만원 | 3억 3,087만원 |
| 6,000만원 | 4억 1,892만원 | 3억 1,974만원 | 3억 62만원 | 3억 9,705만원 |
| 7,000만원 | 4억 8,874만원 | 3억 7,303만원 | 3억 5,072만원 | 4억 6,322만원 |
| 8,000만원 | 5억 5,856만원 | 4억 2,632만원 | 4억 82만원 | 5억 2,940만원 |
| 1억원 | 6억 9,820만원 | 5억 3,290만원 | 5억 103만원 | 6억 6,174만원 |
| 1억 2,000만원 | 8억 3,784만원 | 6억 3,948만원 | 6억 123만원 | 7억 9,409만원 |
| 1억 5,000만원 | 10억 4,731만원 | 7억 9,935만원 | 7억 5,154만원 | 9억 9,262만원 |
수도권·규제지역 혼합형은 스트레스 금리 2.4%p, 변동형은 3%p, 지방 혼합형은 0.45%p를 더합니다. 같은 연봉이라도 수도권 변동금리 대출은 한도가 크게 줄어드는 이유입니다. 실제 한도는 이 금액과 LTV, 주담대 최대한도 중 낮은 값입니다.
내 연봉으로 살 수 있는 집 가격
집값 = 보유 현금 + 받을 수 있는 대출입니다. 규제지역, 무주택, 혼합형 4%, 30년 원리금균등 기준으로 연봉과 현금에 따라 계산했습니다.
| 연소득 | 현금 1억원 | 현금 2억원 | 현금 3억원 | 현금 5억원 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 1억 6,667만원 | 3억 3,333만원 | 5억원 | 7억 1,316만원 |
| 6,000만원 | 1억 6,667만원 | 3억 3,333만원 | 5억원 | 8억 1,974만원 |
| 8,000만원 | 1억 6,667만원 | 3억 3,333만원 | 5억원 | 8억 3,333만원 |
| 1억원 | 1억 6,667만원 | 3억 3,333만원 | 5억원 | 8억 3,333만원 |
| 1억 5,000만원 | 1억 6,667만원 | 3억 3,333만원 | 5억원 | 8억 3,333만원 |
규제지역 무주택자는 LTV 40% 때문에 현금이 집값의 60% 이상 있어야 합니다. 연봉이 올라도 현금이 그대로면 살 수 있는 집 가격이 늘지 않는 구간이 생깁니다. 같은 조건에서 생애최초 주택 구입이면 다음과 같습니다.
| 연소득 | 현금 1억원 | 현금 2억원 | 현금 3억원 | 현금 5억원 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 3억 1,316만원 | 4억 1,316만원 | 5억 1,316만원 | 7억 1,316만원 |
| 6,000만원 | 3억 3,333만원 | 5억 1,974만원 | 6억 1,974만원 | 8억 1,974만원 |
| 8,000만원 | 3억 3,333만원 | 6억 2,632만원 | 7억 2,632만원 | 9억 2,632만원 |
| 1억원 | 3억 3,333만원 | 6억 6,667만원 | 8억 3,290만원 | 10억 3,290만원 |
위 계산기의 '대출 한도·집 가격' 탭에 사려는 집 시세를 넣으면 그 집에 필요한 현금과 부족한 금액이 나옵니다. 취득세와 중개보수, 이사비는 따로 준비해야 하므로 집 사는 데 쓸 현금 칸에는 이 비용을 뺀 금액을 넣으세요.
스트레스 DSR이 한도를 줄이는 정도
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고 실제 금리에 가산 금리를 더해 DSR을 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자는 그대로이고 한도만 줄어듭니다. 고정금리 기간이 길수록 가산 금리가 작아집니다.
| 금리 유형 | 수도권·규제 가산 | 연봉 6천 한도 | 지방 가산 | 연봉 6천 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 변동형 | 3%p | 3억 62만원 | 0.75%p | 3억 8,340만원 |
| 혼합형 | 2.4%p | 3억 1,974만원 | 0.45%p | 3억 9,705만원 |
| 주기형 | 1.2%p | 3억 6,423만원 | 0.225%p | 4억 777만원 |
| 전 기간 고정 | 0%p | 4억 1,892만원 | 0%p | 4억 1,892만원 |
금리 4%, 30년 원리금균등, DSR 40% 기준이고 혼합형은 고정기간 5년, 주기형은 금리변동주기 5년으로 계산했습니다. 같은 연봉 6,000만원이라도 금리 유형만 바꾸면 한도가 수천만원 달라집니다.
수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리는 2025년 10월 15일 대책으로 하한이 3%가 됐습니다. 지방 주택담보대출은 2026년 12월 31일까지 2단계 기준(0.75%, 금리 유형 반영비율도 2단계)을 그대로 씁니다. 혼합형·주기형은 고정기간(주기)이 만기에서 차지하는 비중이 클수록 반영비율이 낮아지고 70% 이상이면 스트레스 금리를 더하지 않습니다.
| 고정기간·주기 비중 | 혼합형 | 주기형 | 혼합형(지방) | 주기형(지방) |
|---|---|---|---|---|
| 30% 미만 | 80% | 40% | 60% | 30% |
| 30~50% | 60% | 30% | 40% | 20% |
| 50~70% | 40% | 20% | 20% | 10% |
| 70% 이상 | 0% | 0% | 0% | 0% |
생애최초 주택 구입 LTV와 한도
생애최초 주택 구입자는 LTV가 수도권·규제지역에서 70%, 지방에서 80%까지 올라가고 DTI도 60%로 우대받습니다. 2025년 6월 27일 대책으로 수도권·규제지역 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 대출을 받은 뒤 6개월 안에 그 집에 전입해야 합니다. 대출 금액은 수도권·규제지역은 시가별 최대한도(15억 이하 6억), 지방은 6억원이 상한입니다.
DSR 40%는 생애최초도 똑같이 적용됩니다. 그래서 LTV가 올라가도 소득이 낮으면 DSR이 한도를 정합니다. 2026년 8월 31일부터는 미성년 때 상속받은 지분처럼 어쩔 수 없었던 과거 주택 소유 이력은 은행 여신심사위원회 승인으로 생애최초로 인정받을 수 있습니다.
| 구분 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| LTV | 70% | 80% |
| DTI | 60% | 미적용 |
| DSR | 40% | 40% |
| 대출 상한 | 6억(시가 15억 이하) | 6억 |
| 전입 의무 | 6개월 이내 | 없음 |
1주택자·다주택자 주택담보대출
수도권 전체와 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 주택 구입 목적 주택담보대출을 받을 수 없습니다(LTV 0%). 1주택자도 기존 집을 6개월 안에 파는 조건(처분조건)일 때만 무주택자와 같은 LTV로 대출을 받을 수 있고, 기존 집을 그대로 두고 한 채 더 사는 경우는 막혀 있습니다. 지방은 1주택 추가 구입과 다주택자도 LTV 60%까지 가능합니다. 처분조건 1주택자는 아직 남아 있는 기존 주택담보대출의 원리금도 DTI·DSR에 들어가므로 '기존 대출' 칸에 넣으세요.
부부합산 소득으로 DTI 계산하기
DTI의 연소득은 대출받는 사람 본인 소득이 원칙입니다. 배우자에게 주택담보대출이 없으면 배우자 소득을 더할 수 있고, 이때 배우자 명의 대출의 이자도 기타 대출 이자에 함께 들어갑니다. 계산기로 부부합산 DTI를 보려면 연소득 칸에 두 사람 소득 합계를, 신용대출 칸에 두 사람의 다른 대출 잔액 합계를 넣습니다.
예를 들어 본인 연소득 4,000만원, 배우자 3,000만원(배우자 신용대출 2,000만원, 금리 5%)이고 규제지역에서 3억원을 금리 4%, 30년으로 빌리면 본인 소득만으로는 DTI 43.0%로 한도 40%를 넘지만, 합산하면 DTI 26.0%입니다.
디딤돌대출·보금자리론의 DTI
주택도시기금 디딤돌대출과 한국주택금융공사 보금자리론은 지금 DSR을 적용하지 않고 상품 자체의 DTI 60%로 심사합니다. 대신 소득·주택가격 요건과 상품별 한도가 따로 있습니다. 정책대출을 받은 뒤 다른 대출을 새로 받을 때는 이 대출도 기존 부채로 DSR에 들어갑니다.
| 디딤돌대출 | 보금자리론 | |
|---|---|---|
| DTI | 60% | 60%(규제지역 −10%p, 생애최초·실수요자는 차감 없음) |
| LTV | 70%, 생애최초 80%(수도권·규제지역 70%) | 아파트 70%(규제지역 −10%p), 생애최초 80%(수도권·규제지역 70%) |
| 대출 한도 | 2억, 생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 3.2억 | 3.6억, 다자녀 4억, 생애최초 4.2억 |
| 주택 가격 | 5억 이하(신혼·2자녀 6억), 전용 85㎡ 이하 | 6억 이하 |
| 소득 | 6,000만원 이하(생애최초·2자녀 7,000만, 신혼 8,500만) | 7,000만원 이하(신혼 8,500만, 1자녀 9,000만, 다자녀 1억) |
예를 들어 연소득 5,000만원이 금리 4%, 30년 원리금균등으로 대출받으면 DTI 60% 기준 한도는 5억 2,365만원이지만, 디딤돌 생애최초는 상품 한도 2.4억원이 먼저 걸립니다. 정책대출의 정확한 한도는 위 표의 상품 한도와 LTV, DTI 60% 중 낮은 값입니다.
DTI를 낮추는 방법
- 만기를 늘립니다. 3억원을 4%로 빌릴 때 20년이면 연 원리금 2,182만원, 30년이면 1,719만원입니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 최장 30년입니다.
- 신용대출을 먼저 갚습니다. DTI에는 이자만 들어가지만 DSR에는 원금이 5년 분할로 들어가 영향이 큽니다. 3,000만원 신용대출은 DSR 연 상환액을 750만원(금리 5%) 늘립니다.
- 고정금리 기간이 긴 상품을 고릅니다. 스트레스 금리가 줄어 DSR 한도가 늘어납니다.
- 쓰지 않는 마이너스통장을 해지합니다. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 한도 전체가 대출로 잡힙니다.
출처
- 금융위원회, 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15)
- 금융위원회, 가계부채 관리 강화 방안(2025.6.27)
- 금융위원회, 대출수요 추가 관리 방안(2025.9.7)
- 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행 방안(2025.5.20)
- 금융위원회, 2026년 상반기 스트레스 DSR 운영 방안(2025.12.10)
- 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안(2026.4.1)
- 금융위원회, 규제지역 추가 지정 관련 가계부채 점검회의(2026.6.30)
- 국토교통부, 투기과열지구·조정대상지역 추가 지정(2026.6.30)
- 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책(2026.8.13)
- 은행업감독규정 <별표6> 주택담보대출 등에 대한 리스크관리 기준
- 은행업감독업무시행세칙 <별표18> DTI·DSR 산정 방식
- 한국주택금융공사, 보금자리론
- 주택도시기금, 내집마련 디딤돌대출