전세 월세 비교 계산기

전세와 월세, 한 달 실부담 계산 방법

전세와 월세를 비교할 때는 집주인에게 내는 돈만 보면 안 됩니다. 전세는 월세가 없는 대신 보증금이 크고, 그 보증금의 일부는 전세대출로, 나머지는 내 돈으로 채웁니다. 대출에는 이자가 붙고, 내 돈은 은행 예금에 넣어 두었다면 받았을 이자를 포기한 셈입니다. 이 포기한 이자를 기회비용이라고 합니다. 그래서 두 계약을 같은 기준으로 놓으려면 한 달 실부담을 아래처럼 계산합니다.

• 전세 월 실부담 = 전세대출 × 대출금리 ÷ 12 + (보증금 − 전세대출) × 기회비용 금리 ÷ 12 + 보증보험료 ÷ 계약 개월 수
• 월세 월 실부담 = 월세 + 보증금 대출 × 대출금리 ÷ 12 + (보증금 − 보증금 대출) × 기회비용 금리 ÷ 12 − 월세 세액공제 ÷ 12

위 계산기 첫 화면의 숫자가 이 예시입니다. 전세 3억원(전세대출 2억원, 금리 연 4.0%)과 보증금 5,000만원·월세 100만원 계약을, 내 돈 기회비용 연 3.0%로 비교했습니다.

이 조건에서는 전세가 한 달 208,333원, 2년이면 500만원 적게 듭니다. 월세가 791,667원 이하로 내려가면 월세 쪽이 유리해지는데, 이 금액이 결과의 손익분기 월세입니다.

전세 월세 차이: 어느 쪽이 유리한지 가르는 기준

같은 집을 전세와 월세 두 가지로 내놓았다면 차이는 결국 하나입니다. 전세는 보증금 차액만큼을 대출이나 내 돈으로 더 마련하고, 월세는 그 차액 대신 매달 월세를 냅니다. 그래서 두 계약 사이 전환율(월세 × 12 ÷ 보증금 차이)과 내가 그 돈을 마련하는 금리를 비교하면 답이 나옵니다.

• 전환율이 전세대출 금리(또는 내 돈 기회비용)보다 높으면 전세가 유리합니다.
• 전환율이 전세대출 금리보다 낮으면 월세가 유리합니다.

예를 들어 전세 3억원과 보증금 5,000만원·월세 100만원이면 보증금 차이 2억 5,000만원에 월세 연 1,200만원이므로 전환율은 4.8%입니다. 차액 2억 5,000만원을 모두 전세대출로 빌린다고 하고 대출금리만 바꿔 보면 다음과 같습니다.

대출금리가 전환율 4.8%와 같아지는 지점에서 두 계약의 부담이 같아집니다. 실제로는 전세대출 한도가 모자라 내 돈을 넣는 경우가 많으므로, 내 돈의 기회비용 금리(예금 금리라면 이자소득세 15.4%를 뺀 세후 금리)까지 넣어야 정확합니다. 월세 세액공제를 받을 수 있으면 월세 쪽 부담이 공제액만큼 줄어듭니다.

숫자 말고 따져 볼 것

• 보증금 회수 위험: 전세는 보증금이 커서 집주인이 돌려주지 못하면 손실도 큽니다. 전세보증금 반환보증 보험료를 계산기의 보증보험료 칸에 넣어 비용으로 비교할 수 있습니다.
• 금리 변동: 전세대출이 변동금리면 계약기간 중 이자가 바뀝니다. 금리를 0.5%p 올려 넣어 보면 영향이 바로 보입니다.
• 목돈 마련: 월세는 매달 나가는 돈이 커서 같은 실부담이라도 현금 흐름이 다릅니다.

전월세 전환율이란

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때(또는 월세를 보증금으로 바꿀 때) 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억원을 빼는 대신 받는 1년 치 월세가 500만원이면 전환율은 5%입니다.

• 보증금 → 월세: 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 보증금: 늘어나는 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율
• 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세금 − 월세 보증금) × 100

전월세 전환율 계산 예시

전세 3억원을 보증금 1억원 월세로 바꾸면 월세로 바뀌는 보증금은 2억원입니다. 법정 상한 5.0%를 적용하면 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원이 월세 상한입니다.

반대로 보증금 5,000만원·월세 100만원인 집에서 월세를 50만원으로 줄이고 보증금을 올리면, 줄어드는 월세 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억 2,000만원이 늘어나 보증금은 1억 7,000만원이 됩니다.

전세 1억을 월세로 바꾸면 얼마

보증금 1억원을 월세로 바꾸면 법정 상한 5.0% 기준 월 416,667원입니다. 전환율 4.5%는 기준금리가 2.50%였던 2025년 5월 29일부터 2026년 7월 15일까지의 상한이고, 6.0%는 상한을 넘는 수준이라 기존 계약을 전환할 때는 받을 수 없는 월세입니다.

2026년 전월세 전환율 법정 상한: 5%

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 합니다. 같은 법 시행령 제9조가 정한 두 비율은 다음과 같습니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 결정됐으므로 지금 주택 전월세 전환율 상한은 3.00% + 2% = 5.0%입니다(연 10%보다 낮음). 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀝니다. 계산기의 기준금리 칸을 바꾸면 그 금리로 다시 계산할 수 있습니다.

법정 상한이 적용되는 경우

이 상한은 계약기간 중이거나 계약을 갱신하면서 기존 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 새로 계약하는 집의 전세금과 월세 조건은 당사자가 정하는 것이어서, 시장에서 실제 쓰이는 전환율은 지역과 집 종류에 따라 상한과 다를 수 있습니다. 한국부동산원은 지역별 전월세 전환율 통계를 따로 공표합니다.

등록임대주택(렌트홈)과 상가는

• 등록임대주택: 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조에 따라 임대사업자가 보증금과 월임대료를 서로 바꿀 때도 임차인 동의를 받아야 하고, 주택임대차보호법 제7조의2의 범위를 넘을 수 없습니다.
• 상가: 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한입니다. 기준금리 3.00%면 4.5배가 13.5%라서 상한은 12%입니다.

반전세 계산

반전세는 전세금의 상당 부분을 보증금으로 두고 나머지를 월세로 내는 계약을 흔히 부르는 말입니다. 계산 방식은 전월세 전환과 같습니다. 전세 4억원 집을 보증금 2억원으로 낮추고 나머지를 월세로 바꾸면 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원이 법정 상한 기준 월세입니다. 반전세가 유리한지는 위 비교 계산기에 전세와 반전세 조건을 각각 넣어 월 실부담으로 확인합니다.

전환율 5%와 임대료 5% 인상 상한은 다른 규정

"5%"가 두 군데서 나와 헷갈리기 쉽습니다.

예를 들어 계약을 갱신하면서 보증금을 그대로 두고 월세만 올리는 경우는 증액 상한(5%)이, 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우는 전환율 상한이 적용됩니다.

월세 세액공제 조건과 한도 (2026년)

월세를 내는 근로자는 조세특례제한법 제95조의2에 따라 낸 월세의 15% 또는 17%를 세금에서 직접 뺍니다(세액공제). 조건은 다음과 같습니다.

• 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주. 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 세대원도 가능
• 총급여 8,000만원 이하 근로자(종합소득금액 7,000만원 초과자는 제외)
• 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하) 주택이거나 기준시가 4억원 이하 주택. 오피스텔과 고시원도 포함. 기본공제 대상 자녀·손자녀가 3명 이상이면 전용 100㎡ 이하까지
• 임대차계약서 주소지와 주민등록 주소지가 같을 것
• 본인 또는 기본공제 대상자가 임대차계약을 맺었을 것

월세 세액공제 계산 예시

월세 100만원이면 1년에 1,200만원을 내지만 한도 1,000만원까지만 공제 대상이어서 17%면 170만원, 15%면 150만원입니다. 공제액은 낼 세금(결정세액)을 넘어 돌려받지는 못합니다. 위 비교 예시에 15% 공제를 켜면 월세 쪽 월 실부담이 1,125,000원에서 1,000,000원으로 줄어듭니다.

2026년부터 바뀐 점

• 2025년 12월 23일 개정으로 세대주가 공제를 받은 경우에도, 주소지가 다른 시·군·구에 있는 배우자가 요건을 갖추면 배우자도 추가로 공제받을 수 있습니다. 부부 합산 월세 1,000만원 한도이며 2026년 1월 1일 이후 내는 월세부터 적용됩니다.
• 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 자녀가 3명 이상이면 전용면적 100㎡ 이하 주택까지 공제 대상입니다.

집주인 동의와 신청 방법

공제 요건에 집주인 동의는 없습니다. 연말정산 때 회사에 신청하거나, 놓쳤다면 5월 종합소득세 신고 때 신청합니다. 그 기간도 지났다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구(국세기본법 제45조의2)로 돌려받을 수 있습니다.

전세대출 이자도 공제받을 수 있나

전세 쪽에도 세금 혜택이 있습니다. 소득세법 제52조 제4항에 따라 무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모 이하 주택을 빌리려고 받은 전세대출(주택임차자금 차입금)의 원리금 상환액은 40%를 근로소득금액에서 빼 줍니다(소득공제). 주택청약종합저축 소득공제와 합쳐 연 400만원이 한도입니다.

전세대출 2억원, 금리 연 4.0%로 1년 이자 800만원만 냈다면 800만원 × 40% = 320만원이 소득공제 대상입니다. 세액공제가 아니라 소득공제여서 실제로 줄어드는 세금은 내 세율에 따라 다릅니다. 과세표준이 1,400만원 초과 5,000만원 이하(세율 15%)라면 소득세 48만원, 지방소득세까지 52만 8,000원 정도입니다. 월세 세액공제와 전세대출 소득공제를 받을 수 있는지 함께 따져 보면 비교가 더 정확해집니다.

전월세 신고 대상

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2와 시행령 제4조의3에 따라 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도의 군)·구입니다. 보증금과 월세 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약은 제외됩니다. 전세를 월세로 바꾸는 것처럼 금액이 바뀌는 계약도 신고 대상입니다.

기준과 출처

• 한국은행 기준금리 변동 추이 (2026.8.27 3.00%)
• 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
• 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)
• 조세특례제한법 제95조의2, 시행령 제95조 (월세액 세액공제)
• 소득세법 제52조 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)
• 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 (주택 임대차 계약 신고)