대출이자 계산 방법
은행 대출의 한 달 이자는 남은 대출 원금 × 연 이율 ÷ 12로 계산합니다. 1억원을 연 4%로 빌리면 첫 달 이자는 100,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 333,333원입니다. 이후 이자가 얼마나 줄어드는지는 원금을 어떻게 갚느냐, 곧 상환방식에 달려 있습니다.
- 원리금균등상환: 매달 내는 돈(원금+이자)이 같습니다. 월 납입액 = 대출금 × 월 이율 × (1 + 월 이율)n ÷ ((1 + 월 이율)n − 1), n은 상환 개월 수입니다.
- 원금균등상환: 매달 갚는 원금이 대출금 ÷ 상환 개월 수로 같고, 이자는 줄어든 잔액에 붙어 회차마다 내려갑니다.
- 만기일시상환: 매달 이자만 내고 원금은 마지막 달에 한꺼번에 갚습니다. 잔액이 줄지 않아 매달 이자가 같습니다.
1,000만원을 연 5%, 12개월로 빌린 경우 세 방식의 첫 달과 총이자는 다음과 같습니다.
| 상환방식 | 첫 달 원금 | 첫 달 이자 | 첫 달 납입액 | 총 이자 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 814,408원 | 41,667원 | 856,075원 | 272,898원 |
| 원금균등 | 833,333원 | 41,667원 | 875,000원 | 270,833원 |
| 만기일시 | 0원 | 41,667원 | 41,667원 | 500,004원 |
원리금균등상환과 원금균등상환 차이
한국주택금융공사는 원리금균등 분할상환을 “대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일”한 방식, 원금균등(체감식) 분할상환을 “매월 동일한 원금이 상환되고 이자는 대출잔액에 따라 계산되어, 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 감소”하는 방식으로 설명합니다.
1억원, 연 4%, 30년(360회)으로 세 방식을 비교하면 이렇습니다.
| 상환방식 | 첫 회 납입액 | 마지막 회 납입액 | 총 이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 477,415원 | 477,620원 | 71,869,605원 |
| 원금균등 | 611,111원 | 278,624원 | 60,166,620원 |
| 만기일시 | 333,333원 | 100,333,333원 | 119,999,880원 |
원금균등은 원리금균등보다 총이자가 11,702,985원 적습니다. 원금을 앞에서 더 많이 갚아 잔액이 빨리 줄기 때문입니다. 대신 첫 달 납입액이 611,111원으로 원리금균등(477,415원)보다 133,696원 많고, 첫 1년 동안 내는 돈도 7,272,225원으로 원리금균등(5,728,980원)보다 1,543,245원 많습니다.
어느 쪽이 유리한가
- 총이자를 줄이고 싶고 초반 부담을 감당할 수 있으면 원금균등이 유리합니다.
- 매달 같은 금액으로 생활비 계획을 세우고 싶으면 원리금균등이 편합니다.
- 만기일시는 원금이 끝까지 그대로라 총이자가 가장 많습니다. 위 예시에서 119,999,880원로 원리금균등보다 48,130,275원 많고, 마지막 달에 원금 1억원을 한 번에 갚아야 합니다. 주로 신용대출·전세자금대출처럼 기간이 짧은 대출에 쓰입니다.
1억 대출 이자 한 달에 얼마
1억원을 빌렸을 때 이자만 내는 만기일시 기준 한 달 이자와, 원금까지 같이 갚는 원리금균등 월 납입액입니다.
| 연 이율 | 월 이자(만기일시) | 월 납입액(원리금균등 30년) | 월 납입액(원리금균등 20년) |
|---|---|---|---|
| 연 1.5% | 125,000원 | 345,120원 | 482,545원 |
| 연 2% | 166,667원 | 369,619원 | 505,883원 |
| 연 3% | 250,000원 | 421,604원 | 554,598원 |
| 연 4% | 333,333원 | 477,415원 | 605,980원 |
| 연 5% | 416,667원 | 536,822원 | 659,956원 |
| 연 6% | 500,000원 | 599,551원 | 716,431원 |
연 4%면 이자만 매달 333,333원, 1년이면 4,000,000원입니다. 원리금균등 30년으로 바꾸면 월 477,415원을 내고 원금까지 모두 갚습니다.
2억·3억·4억·5억 대출 이자
원리금균등 30년 기준 월 납입액입니다. 대출금이 2배가 되면 월 납입액도 2배가 됩니다.
| 대출금 | 연 3% | 연 4% | 연 5% | 월 이자(만기일시 4%) |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 421,604원 | 477,415원 | 536,822원 | 333,333원 |
| 2억원 | 843,208원 | 954,831원 | 1,073,643원 | 666,667원 |
| 3억원 | 1,264,812원 | 1,432,246원 | 1,610,465원 | 1,000,000원 |
| 4억원 | 1,686,416원 | 1,909,661원 | 2,147,286원 | 1,333,333원 |
| 5억원 | 2,108,020원 | 2,387,076원 | 2,684,108원 | 1,666,667원 |
3억 대출 이자 20년·30년·40년
3억원, 연 4% 원리금균등 기준입니다. 기간을 늘리면 월 납입액은 줄지만 총이자는 크게 늘어납니다.
| 기간 | 월 납입액 | 총 이자 | 총 상환액 |
|---|---|---|---|
| 10년 | 3,037,354원 | 64,482,507원 | 364,482,507원 |
| 20년 | 1,817,941원 | 136,305,832원 | 436,305,832원 |
| 30년 | 1,432,246원 | 215,608,483원 | 515,608,483원 |
| 40년 | 1,253,815원 | 301,831,667원 | 601,831,667원 |
30년을 40년으로 늘리면 월 납입액은 178,431원 줄지만 총이자는 86,223,184원 늘어납니다.
거치기간이란
거치기간은 한국주택금융공사 용어 정의로 “원금 상환없이 이자만 납부하는 기간”입니다. 거치기간 동안은 만기일시처럼 이자만 내고, 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 나눠 갚습니다. 대출기간 30년에 거치 1년이면 원금은 29년(348개월)에 걸쳐 갚습니다.
1억원, 연 4%, 대출기간 30년 원리금균등에 거치기간을 넣으면 다음과 같습니다.
| 거치기간 | 거치 중 월 이자 | 거치 후 월 납입액 | 총 이자 | 거치 없음 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | - | 477,415원 | 71,869,605원 | - |
| 1년 | 333,333원 | 485,973원 | 73,118,918원 | +1,249,313원 |
| 2년 | 333,333원 | 495,212원 | 74,391,409원 | +2,521,804원 |
| 3년 | 333,333원 | 505,208원 | 75,687,495원 | +3,817,890원 |
거치기간을 두면 초반 부담은 줄지만, 그동안 원금이 줄지 않아 총이자가 늘고 거치가 끝난 뒤 월 납입액도 올라갑니다.
금리가 1%p 오르면 이자는 얼마나 늘까
3억원을 30년 원리금균등으로 빌린 경우 금리별 월 납입액과 총이자입니다.
| 연 이율 | 월 납입액 | 3% 대비 월 | 총 이자 | 3% 대비 총 |
|---|---|---|---|---|
| 연 3% | 1,264,812원 | - | 155,332,381원 | - |
| 연 3.5% | 1,347,134원 | +82,322원 | 184,968,289원 | +29,635,908원 |
| 연 4% | 1,432,246원 | +167,434원 | 215,608,483원 | +60,276,102원 |
| 연 4.5% | 1,520,056원 | +255,244원 | 247,220,123원 | +91,887,742원 |
| 연 5% | 1,610,465원 | +345,653원 | 279,767,291원 | +124,434,910원 |
| 연 6% | 1,798,652원 | +533,840원 | 347,514,304원 | +192,181,923원 |
연 4%에서 5%로 1%p 오르면 월 납입액은 178,219원, 총이자는 64,158,808원 늘어납니다. 0.5%p만 내려도(4% → 3.5%) 총이자가 30,640,194원 줄어듭니다.
변동금리와 고정금리
변동금리 대출은 COFIX(자금조달비용지수) 같은 기준금리에 가산금리를 더해 약정한 주기마다 대출금리를 다시 정합니다. 그때마다 남은 원금과 남은 기간으로 월 납입액을 새로 계산합니다. 고정금리는 약정한 기간 동안 금리가 그대로입니다. 금리가 오를 것 같으면 위 계산기의 ‘금리가 바뀌면’ 표로 ±0.5%p·±1%p 때의 월 납입액을 미리 볼 수 있습니다.
체증식 상환
체증식 분할상환은 한국주택금융공사 정의로 “대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가”하는 방식입니다. 한국주택금융공사 ‘월별상환원리금’ 계산 화면에서 원리금균등·원금균등과 함께 고를 수 있는 상환방법으로, 초반 납입액이 낮은 대신 뒤로 갈수록 늘어납니다. 증가 폭은 상품 약정을 따르므로 체증식 금액은 그 화면에서 상품을 골라 확인합니다.
중도상환하면 이자가 얼마나 줄까
원금을 일부 먼저 갚으면 그만큼 잔액이 줄어 이후 이자가 줄어듭니다. 1억원, 연 4%, 30년 원리금균등으로 36회를 낸 뒤 잔액은 94,498,737원입니다. 이때 1,000만원을 중도상환하고 남은 324개월을 다시 나누면 월 납입액이 477,415원에서 426,895원으로 내려가고, 남은 기간 이자는 6,368,971원 줄어듭니다.
중도상환수수료는 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제20조에 따라 원칙적으로 금지되고, 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 갚는 경우 등 예외에만 부과할 수 있습니다. 3년이 지나면 다른 법령이나 시행령에서 정한 예외가 아닌 한 중도상환수수료를 물리지 못합니다.
금리인하요구권
「은행법」 제30조의2에 따라 은행과 대출 계약을 맺은 사람은 재산 증가, 신용등급이나 개인신용평점 상승 등 신용상태가 나아졌을 때 은행에 금리인하를 요구할 수 있고, 은행은 대출 계약 때 이 권리를 알려야 합니다. 연 이율 0.5%p만 내려도 3억원 30년 대출의 월 납입액이 85,112원 줄어듭니다.
법정 최고금리
「이자제한법 제2조제1항의 최고이자율에 관한 규정」은 금전대차 계약의 최고이자율을 연 20%로 정하고, 이를 넘는 이자는 무효입니다(이자제한법 제2조). 대부업자(「대부업법」 제8조, 시행령 제5조)와 여신금융기관(같은 법 제15조, 시행령 제9조)도 연 20%를 넘는 이자를 받을 수 없습니다. 1,000만원을 연 20%로 빌리면 한 달 이자는 166,667원입니다.