토지이용계획확인서 발급·열람과 보는 법

토지이용계획확인서란? 나오는 내용

토지이용규제 기본법은 시장·군수·구청장이 신청을 받으면 지역·지구등의 지정 내용, 그 지역·지구등에서의 행위제한 내용, 토지거래계약 허가구역 같은 사항을 확인하는 서류를 발급하도록 정하고 있습니다. 이 서류가 토지이용계획확인서입니다. 국토이용정보체계를 바탕으로 만들어지며 전자문서로도 발급됩니다.

땅을 사기 전에 집이나 창고를 지을 수 있는지, 개발이 제한되는 구역인지, 도로에 붙어 있는지 확인할 때, 건축·개발 인허가나 대출에 낼 때 씁니다. 예전에 도시계획확인원, 국토이용계획확인원이라고 부르던 서류를 찾는다면 이 확인서를 떼면 됩니다.

토지이용계획 열람과 확인서 발급 차이

정부24도 토지이용계획 단순열람은 토지이음에서 하라고 안내합니다. 제출처가 확인서를 요구하지 않았다면 토지이음 열람으로 충분합니다.

토지이음 토지이용계획 무료 열람 방법

1. 토지이음에 접속해 토지이용계획 → 토지이용계획 열람을 누릅니다.
2. 주소로 검색에서 시·도, 시·군·구, 읍·면·동을 고르고 일반 또는 산을 정한 뒤 지번을 넣습니다. 도로명주소나 건물명으로 검색하거나 지도로 찾아도 됩니다.
3. 열람을 누르면 지목·면적·개별공시지가와 용도지역·지구, 확인도면이 나옵니다.
4. '행위제한내용' 메뉴에서 그 땅에서 하려는 행위(건축물 용도 등)가 가능한지 확인합니다.

토지이음은 국토교통부가 운영하며, 도시계획 열람, 규제법령집, 쉬운 규제안내서와 인허가사례도 함께 제공합니다. 필지 하나하나의 정보가 틀린 것 같으면 토지이음이 아니라 땅이 있는 지자체에 문의합니다. 토지이음에서 하는 다른 일은 토지이음에 정리했습니다.

토지이용계획확인서 발급 방법(정부24·무인발급기·방문)

1. 정부24에서 '토지이용계획'을 검색해 토지이용계획확인신청을 누릅니다.
2. 로그인 후 토지 소재지(일반·산)와 지번을 입력합니다.
3. 수수료를 결제하고 문서출력으로 인쇄합니다.

누구나 신청할 수 있고 구비서류가 없으며, 방문·전화·인터넷 어디서나민원으로 땅이 있는 지역이 아닌 곳에서도 신청할 수 있습니다. 법은 행위제한 내용을 제외하고 확인해 달라고 신청서를 쓸 수 있도록 정하고 있어, 지정 내용만 필요한 제출처라면 그렇게 발급받아도 됩니다.

토지이용계획확인서 발급 비용

발급 수수료는 토지이용규제 기본법에 따라 그 지방자치단체의 조례로 정합니다. 그래서 정부24 안내에도 금액이 아니라 '조례로 결정'이라고 나오며, 같은 서류라도 지역과 발급 방법에 따라 금액이 다를 수 있습니다. 정확한 금액은 정부24 신청 화면의 결제 단계나 시·군·구에서 확인합니다. 토지이음 열람은 무료입니다.

토지이용계획확인서 보는 법: 용도지역

확인서에서 가장 먼저 볼 것은 용도지역입니다. 국토계획법은 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누고, 이를 다시 세분해 지정합니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 종류와 건폐율·용적률이 달라집니다.

같은 녹지지역이라도 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나뉘고 할 수 있는 일이 다릅니다. 확인서에 '도시지역이 아닌 지역'처럼 적혀 있다면 관리·농림·자연환경보전지역 가운데 하나라는 뜻이니 세분 표시를 함께 봅니다.

용도지역별 건폐율·용적률 상한

용도지역을 알면 그 땅에 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지 대략 가늠할 수 있습니다. 국토계획법이 정한 최대한도는 다음과 같고, 실제 적용 비율은 이 범위 안에서 시·군 조례로 정합니다. 세분된 용도지역은 시행령으로 따로 정하므로 정확한 숫자는 그 지자체 조례를 확인합니다.

건폐율은 대지 면적에서 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율, 용적률은 대지 면적에 대한 연면적(지하층 면적 등은 빼고 계산)의 비율입니다. 취락지구나 개발진흥지구 등은 법이 따로 정한 범위에서 조례로 다르게 정합니다.

지역·지구등과 토지거래허가구역 확인

용도지역 다음 칸에는 국토계획법에 따른 지역·지구와 다른 법령에 따른 지역·지구등이 따로 나옵니다. 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥구역처럼 다른 법률로 지정된 구역이 여기에 표시되고, 이런 구역은 용도지역보다 더 엄격하게 행위를 제한하기도 합니다. 땅을 사고팔 때 시·군·구의 허가가 필요한 토지거래계약 허가구역 여부도 확인서에 나옵니다.

확인도면에는 그 필지와 주변의 용도지역 경계, 도로 계획선 등이 그려집니다. 도면만으로 도로에 접했는지 판단하기 어렵다면 지적도와 현장을 함께 확인합니다.

이 땅에 집을 지을 수 있나: 행위제한 확인

토지이음의 행위제한내용에서 건축물 용도별로 지을 수 있는지를 조회할 수 있습니다. 다만 실제 건축 허가는 도로 조건, 개발행위허가, 다른 법령 규제와 지자체 조례에 따라 달라지므로, 땅을 사거나 설계에 들어가기 전에는 그 땅이 있는 시·군·구 건축·도시계획 부서에 확인합니다. 건축 절차는 건축허가·건축신고 신청에 있습니다.

확인서 아래에는 유의사항이 적혀 있으니 함께 읽고, 중요한 거래라면 관련 부서 확인을 함께 받습니다.

토지대장·지적도와 함께 떼기

땅 하나를 검토할 때는 보통 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 개별공시지가확인서를 함께 봅니다. 정부24의 토지 제증명 일괄 신청으로 이 서류들을 한 번에 신청할 수 있고(PC만), 토지와 건물 정보를 한 장으로 보려면 부동산종합증명서를 씁니다. 소유권과 근저당은 부동산 등기부등본에서 확인합니다.

토지이용계획 문의