부동산 등기부등본 열람·발급 방법

등기부등본(등기사항증명서)이란?

등기부는 토지와 건물마다 하나씩 만들어 소유자와 그 부동산에 걸린 권리를 기록한 공적 장부입니다. 예전에는 장부를 그대로 복사해 준다고 해서 등기부등본이라고 불렀고, 전산화된 지금은 등기사항증명서가 정식 명칭입니다. 부르는 이름만 다를 뿐 같은 서류입니다.

전세나 매매 계약을 하기 전에 집주인이 실제 소유자인지, 집에 근저당이나 압류가 걸려 있는지 확인할 때 가장 먼저 봅니다. 대출 심사, 확정일자, 경매 권리분석, 상속 재산 확인에도 씁니다. 부동산등기법은 누구든지 수수료를 내면 등기기록을 열람하고 증명서를 발급받을 수 있다고 정하고 있어서 남의 집 등기부등본도 뗄 수 있습니다.

건물의 용도·면적·위반건축물 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에 나옵니다. 두 서류는 함께 확인합니다.

등기부등본 열람과 발급 차이

열람은 내용을 확인하는 용도라 제출용 서류가 되지 않습니다. 제출처가 등기사항증명서를 요구하면 처음부터 발급을 고릅니다. 계약 당일처럼 최신 내용을 다시 봐야 할 때는 열람으로 여러 번 확인하는 편이 비용이 적게 듭니다.

등기부등본 발급처: 인터넷등기소·무인발급기·등기소

무인발급기는 등기소 밖에도 설치할 수 있도록 되어 있지만, 주민센터의 무인민원발급기가 모두 등기부등본을 발급하지는 않습니다. 정부24의 무인민원발급기 설치장소 안내에서 등기부등본 발급 여부를 골라 가까운 곳을 찾고, 위치는 무인민원발급기 위치 찾기에서도 볼 수 있습니다.

인터넷등기소 등기부등본 열람·발급 방법

1. 인터넷등기소에 접속해 부동산등기 → 열람·발급(출력)을 누릅니다. 처음이라면 '간편 열람·발급'을 써도 됩니다.
2. 부동산 검색에서 도로명주소나 지번을 넣고, 부동산 구분(토지·건물·집합건물)을 골라 검색합니다.
3. 목록에서 해당 부동산을 고르고, 열람인지 발급인지와 증명서 종류를 정해 열람발급정보를 입력합니다.
4. 수수료를 신용카드·계좌이체 등으로 결제합니다.
5. '미열람/미발급 보기'에서 결제한 건을 열람하거나 출력합니다. 이미 본 건은 '열람/발급내역 보기'에 남습니다.

결제를 하고 바로 보지 못했더라도 미열람/미발급 목록에 남아 있으므로 다시 결제하지 않습니다. 여러 부동산을 한꺼번에 떼야 하면 '일괄등록 열람·발급' 메뉴를 씁니다.

발급한 증명서가 진짜인지 받은 쪽에서 확인하려면 인터넷등기소의 '발급확인' 메뉴에서 문서번호로 조회합니다.

아파트·빌라 등기부등본 조회: 토지·건물·집합건물 고르기

등기부는 1필의 토지, 1개의 건물마다 따로 있습니다. 아파트·연립·다세대처럼 한 동을 여러 호로 나눈 구분건물은 한 동 전체가 하나의 등기기록을 쓰고, 그 안에 호수별 전유부분이 들어 있습니다. 그래서 검색할 부동산 구분이 맞아야 원하는 호수가 나옵니다.

다가구주택은 여러 세대가 살아도 건물 전체가 한 소유자의 단독 건물이라 호수가 나오지 않습니다. 호수 조회가 안 된다면 집합건물이 아니라 건물로 다시 검색합니다. 건물 등기부만 보면 땅의 권리를 놓칠 수 있으므로 단독·다가구는 토지 등기부도 함께 봅니다. 집합건물은 전유부분 표제부에 대지권이 함께 나옵니다.

등기사항전부증명서와 일부증명서 종류

부동산등기규칙이 정한 등기사항증명서는 다음 다섯 가지입니다. 폐쇄된 등기기록은 말소사항 포함 전부증명서로만 발급됩니다.

제출처가 따로 말하지 않으면 보통 전부증명서를 냅니다. 계약 전 확인용이라면 과거 이력이 함께 나오는 말소사항 포함을 고르면 소유권이 자주 바뀌었는지, 압류가 있다가 풀렸는지까지 볼 수 있습니다. 신탁원부와 공동담보(전세)목록, 도면, 매매목록은 신청할 때 함께 포함한다고 표시해야 증명서에 들어갑니다.

등기부등본 발급 비용과 무료로 받는 경우

열람도 무료가 아닙니다. 수수료가 면제되는 경우는 두 가지입니다. 소유권 등기명의인이 자기 부동산의 전자등기사항증명서를 인터넷으로 받을 때 발급 수수료가 면제되고, 인터넷으로 전자신청한 등기가 끝난 뒤 신청인이나 대리인이 그 사건의 증명서를 인터넷으로 받거나 열람할 때 1회 면제됩니다. 내 명의 부동산이 어디 있는지 모른다면 내 토지 찾기나 인터넷등기소 부동산소유현황 메뉴를 씁니다.

등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구

등기기록은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 갑구나 을구에 기록이 없으면 증명서 끝의 증명문에 그 뜻이 적힙니다.

같은 구 안의 권리 순서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이의 순서는 접수번호로 정합니다. 근저당권은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액으로 기록됩니다. 말소사항 포함 증명서에서 지워진 등기는 줄이 그어진 채로 나오며, 이미 효력이 없는 기록입니다.

전세 계약이라면 등기부와 함께 전입세대확인서로 먼저 들어와 사는 세대를 확인하고, 계약 뒤에는 확정일자를 받습니다. 계약 전 점검 순서는 전세 계약 전에 확인할 것에 정리했습니다.

등기부등본 열람·발급이 안 될 때

출력이 되지 않거나 프로그램 오류가 나면 인터넷등기소의 '오류시 조치방안' 메뉴와 원격지원을 이용하거나 사용자지원센터(1544-0770)에 문의합니다.

남의 집·돌아가신 부모님 집 등기부등본도 뗄 수 있나

됩니다. 등기부는 공개 장부라 소유자가 아니어도, 위임장이 없어도 주소만으로 누구나 열람과 발급을 할 수 있습니다. 집을 보러 다니며 여러 집의 등기부를 열람해도 문제가 되지 않습니다. 다만 증명서에 나오는 등기명의인의 주민등록번호는 일부가 가려져 나옵니다.

등기기록이 아니라 등기 신청서나 그 밖의 부속서류를 보려면 이해관계가 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다. 돌아가신 분의 부동산을 모두 찾으려면 등기부를 하나씩 떼기보다 안심상속 원스톱 서비스로 토지·건물 소유 내역을 한 번에 조회합니다.

인터넷등기소 고객센터 전화번호

등기 내용 자체에 대한 질문이나 등기 신청 절차는 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 묻습니다. 관할 등기소는 인터넷등기소 사이드바의 '등기소찾기'에서 확인합니다.