렌트홈 임대사업자 등록 방법과 등록 후 의무

주택임대사업자란? 등록은 의무인가요

민간임대주택법상 임대사업자는 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대할 목적으로 시·군·구에 등록한 사람(공공주택사업자 제외)입니다. 등록은 선택입니다. 집을 세놓는다고 반드시 렌트홈에 등록할 필요는 없지만, 등록하면 임대의무기간·임대료 증액 제한 같은 공적 의무를 지는 대신 법령이 정한 지원을 받을 수 있습니다.

헷갈리기 쉬운 점은 세무서 사업자등록입니다. 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록은 별개이고, 주택임대소득이 있는 사람은 등록 여부와 관계없이 소득세법에 따라 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 기한 안에 하지 않으면 미등록 기간 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 붙습니다(소득세법 제81조의12).

임대사업자 등록 유형: 공공지원·장기일반·단기(6년)

취득 방식으로는 직접 지어 임대하는 민간건설임대주택과 사서 임대하는 민간매입임대주택으로 나뉩니다. 오피스텔 같은 준주택도 대상이 될 수 있습니다. 아파트를 사서 임대하는 경우는 장기일반·단기 모두 등록할 수 없다는 점이 가장 많이 막히는 부분입니다.

렌트홈에서 임대사업자 등록 신청하는 법

1. 렌트홈에 회원가입(개인·법인)하고 로그인합니다. 처음이면 '프로그램 설치안내'의 보안 프로그램을 설치합니다.
2. 메인의 '등록신청'을 누르고 신청인 정보와 임대할 주택(주소, 건설·매입 구분, 유형, 면적)을 입력합니다.
3. 취득 증빙과 기존 임대차계약서 사본 같은 서류 파일을 올립니다.
4. 신청하면 해당 시·군·구 담당자가 검토하고, 처리 기간은 총 5일입니다.
5. 등록이 끝나면 지체 없이 등기소에 민간임대주택 부기등기를 합니다. 등록 뒤 보존등기를 하는 신축은 보존등기와 동시에 합니다.

방문 신청은 시·군·구청 주택 관련 부서에 임대사업자 등록신청서(민간임대주택법 시행규칙 별지 제1호서식)를 내면 됩니다. 본인 또는 대리인이 신청할 수 있습니다.

임대사업자 등록 서류

주민등록표 초본, 법인 등기사항증명서, 건축물대장, 건물 등기사항증명서는 행정정보 공동이용에 동의하면 담당 공무원이 확인하므로 따로 내지 않아도 됩니다.

보증금 보증 가입이 현저히 어려울 만큼 부채비율이 높거나, 정비사업으로 임대의무기간 안에 멸실될 우려가 있거나, 세금 체납으로 보증금 반환이 곤란하다고 보이면 등록이 거부될 수 있습니다(민간임대주택법 제5조제7항).

렌트홈 임대차계약 신고 기한(3개월)과 방법

등록 임대사업자는 임대차계약을 맺거나 바꾼 날부터 3개월 안에 렌트홈 '계약신고'나 시·군·구청에 임대차기간과 임대료 등을 신고합니다. 등록할 때 이미 계약이 있었다면 등록한 날부터 3개월 안에 합니다. 100세대 이상 공동주택을 임대하는 사업자가 계약 내용을 바꿀 때는 변경 예정일 1개월 전까지 신고합니다.

• 재계약·갱신 계약도 다시 신고합니다. 전세에서 월세로 바꾼 경우도 변경 신고 대상입니다.
• 계약서는 민간임대주택법 시행규칙의 표준임대차계약서를 써야 합니다. 쓰지 않으면 1천만 원 이하 과태료입니다.
• 임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 하면 1천만 원 이하 과태료입니다.
• 렌트홈에 임대차계약 신고를 하면 부동산 거래신고법상 주택 임대차 신고(전월세 신고)를 한 것으로 봅니다(제6조의5). 일반 전월세 신고는 주택 임대차 신고를 보세요.

임대료 5% 인상 계산(렌트홈 임대료인상률계산)

임대기간 중 임대료를 올릴 때는 임대료(보증금과 월세 포함)의 5% 범위에서만 올릴 수 있고, 계약이나 직전 증액 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다(민간임대주택법 제44조). 장기일반·단기 유형의 최초 임대료는 임대사업자가 정하되, 등록 당시 이미 계약이 있었다면 그 계약의 임대료가 최초 임대료가 됩니다.

보증금 일부를 월세로 바꾸면서 올리는 경우는 국토교통부령이 정한 전환 기준으로 환산해 5% 이내인지 봅니다. 렌트홈 메인의 '임대료인상률계산'에 종전·변경 보증금과 월세를 넣으면 인상률이 계산됩니다. 100세대 이상 단지는 렌트홈의 '임대료 증액기준 안내'를 따로 봅니다.

5%를 넘겨 증액을 청구하면 3천만 원 이하 과태료 대상입니다.

임대보증금 보증 가입 의무

등록 임대사업자는 민간건설임대뿐 아니라 매입임대도 임대보증금 보증에 가입해야 합니다(민간임대주택법 제49조). 보증 대상은 원칙적으로 보증금 전액이고, 근저당이 있는 경우 등은 법이 정한 요건에서 일부 금액만 보증할 수 있습니다. 가입은 등록이 말소될 때까지(그때 임대 중이면 계약 종료일까지) 유지해야 합니다.

보증에 가입하지 않으면 보증금의 10% 이하(최대 3천만 원) 과태료가 부과됩니다. 세입자 입장에서는 계약 전에 집주인이 등록 임대사업자인지, 보증에 가입돼 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 세입자가 직접 드는 보증은 전세보증금 반환보증 가입을 보세요.

등록 후 지켜야 할 의무와 과태료

임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 파는 것은 신고 후 가능하고, 사는 사람이 임대사업자 지위를 그대로 이어받습니다. 렌트홈 메인의 '양도신고'에서 합니다.

등록사항 변경·말소 신고

등록한 주소, 주택, 임대 유형 같은 사항이 바뀌면 시·군·구에 변경 신고를 합니다. 면적 10% 이하 증축처럼 경미한 사항은 신고하지 않아도 됩니다. 시·군·구는 신고를 받은 날부터 7일 안에 수리 여부를 알려야 하고, 알리지 않으면 수리된 것으로 봅니다.

임대의무기간이 끝났거나 말소 사유가 생기면 렌트홈 '말소신고'로 등록을 말소합니다. 절차와 주의할 점은 임대사업자 등록 말소신고에 정리했습니다.

렌트홈 고객센터 전화번호

렌트홈에는 보증금을 돌려주지 않은 임대사업자 정보공개와 불법행위 신고센터도 있습니다. 렌트홈 자체에 대한 안내는 렌트홈(임대등록시스템)에 있습니다.