부동산 거래신고 방법과 기한

부동산 거래신고란? 신고 대상 계약

부동산 거래신고는 부동산 거래신고법 제3조에 따라 실제 거래가격과 계약 내용을 시·군·구에 알리는 제도입니다. 신고한 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개되고, 신고필증을 받으면 소유권이전등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다.

• 토지·건물(아파트·빌라·단독주택·상가·오피스텔 등)의 매매계약
• 택지개발촉진법·주택법 등에 따른 분양 공급계약
• 분양권(공급받는 자로 선정된 지위)과 재개발·재건축 입주권의 매매계약

증여·상속·교환은 거래신고 대상이 아닙니다. 전세·월세 계약은 매매 거래신고가 아니라 주택 임대차 신고를 따로 합니다.

부동산 거래신고는 누가 하나요(중개거래·직거래)

중개거래인데 중개사가 신고하지 않았는지 걱정되면 계약 뒤 중개사에게 신고필증 사본을 받아 둡니다. 셀프 등기를 하려면 등기 신청 때 신고필증이 필요합니다.

중개사에게 신고를 하지 말라고 하거나 거짓으로 신고하라고 요구하면 그 자체로 400만 원 과태료 대상입니다.

부동산 거래신고 기간: 계약일부터 30일

신고 기한은 잔금일이나 등기일이 아니라 '거래계약의 체결일'부터 30일입니다. 계약금을 주고 계약서를 쓴 날이 기준이므로, 잔금이 몇 달 뒤라도 계약 후 30일 안에 신고합니다.

부동산거래관리시스템으로 인터넷 신고하는 법

1. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해 공동인증서 또는 간편인증(카카오·PASS·토스 등)으로 로그인합니다.
2. 부동산거래신고에서 거래 유형(매매·공급계약·분양권 전매 등)을 고르고 부동산 소재지, 지목·면적, 거래가격, 계약일·중도금일·잔금일, 거래당사자 정보를 입력합니다.
3. 자금조달계획서 제출 대상이면 같은 단계에서 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 작성하고 증빙을 첨부합니다.
4. 직거래는 매도인과 매수인이 각자 로그인해 전자서명합니다. 양쪽 서명이 끝나야 신고가 접수됩니다.
5. 시·군·구가 확인하면 신고필증이 발급됩니다. 신고 내역과 신고필증은 시스템에서 조회·출력합니다.

차세대 부동산거래관리시스템(2024년 2월 13일 개통)부터는 공동인증서 외에 민간 인증서 간편인증으로도 신고할 수 있고, 거래당사자 등 신고의무자가 전국 단위로 신고 내역을 조회할 수 있습니다. 입력 내용에 대한 문의는 부동산 소재지 시·군·구 거래신고 담당 부서에 합니다.

시군구청 방문 신고와 준비물

부동산 소재지 시·군·구청 부동산 거래신고 창구(토지정보과·부동산정보과 등)에 방문해도 됩니다. 매도인·매수인이 함께 서명하거나 날인한 신고서를 내고 신분증을 보여 줍니다.

자금조달계획서는 언제 내나요

부동산 거래신고법 시행령 별표 1에 따라 다음 경우에는 거래신고 때 자금 조달 계획과 입주(이용) 계획을 함께 냅니다. 매수인이 혼자 서명하며, 신고서와 따로 내려면 계약일부터 30일 안에 냅니다.

항목별로 붙이는 증빙(예금잔액증명서, 대출 서류, 증여세 신고서 등)과 작성 요령은 주택취득자금 조달계획서 제출에 정리했습니다.

부동산 거래신고필증 발급·재발급

신고관청은 신고서가 제출되면 부동산거래계약 신고필증(시행규칙 별지 제2호서식)을 발급합니다. 신고필증은 소유권이전등기를 신청할 때 첨부하는 서류이고, 집단대출이나 잔금대출을 받을 때 은행이 요구하는 경우도 있습니다.

• 인터넷 신고: 부동산거래관리시스템에서 신고 내역을 조회해 출력합니다.
• 중개거래: 신고한 중개사무소에 사본을 요청하거나 매수인·매도인이 직접 시스템에서 조회합니다.
• 방문: 신고한 시·군·구청 창구에서 재발급을 요청합니다.
• 변경·정정 신고를 하면 바뀐 내용이 반영된 신고필증을 다시 발급합니다.

부동산 거래신고 소명서 요청을 받았을 때

시·군·구는 신고 내용이 빠졌거나 정확하지 않다고 판단하면 부동산 거래신고법 제6조에 따라 보완을 요구하거나 거래계약서, 거래대금 지급을 증명하는 자료 등을 내라고 요구할 수 있습니다. 흔히 '소명서 요청'이라고 부르는 단계입니다. 신고관청은 조사를 위해 국세·지방세, 소득·재산 자료를 관계 기관에 요청할 수 있습니다.

1. 통지서에 적힌 제출 기한과 요구 자료 목록을 확인합니다.
2. 소명서에는 거래 경위, 가격을 정한 이유, 대금을 주고받은 날짜와 방법을 사실대로 적습니다.
3. 계약서 사본, 계좌이체 내역, 대출 서류, 자금 출처 증빙을 첨부해 기한 안에 냅니다.

거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 신고가격에 따라 500만 원~3,000만 원 과태료가 부과됩니다. 조사 결과 다른 법 위반이 확인되면 수사기관 고발이나 관계 행정기관 통보로 이어질 수 있습니다.

부동산 거래신고 취소(해제)·변경 방법

계약이 깨졌으면 '부동산거래계약 해제등 신고서'를 해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 안에 공동으로 냅니다. 중개사가 처음 신고했다면 중개사가 해제 신고를 할 수 있습니다. 해제 신고를 하면 실거래가 공개시스템에서 그 거래가 해제 거래로 표시됩니다.

거래가격, 중도금·잔금과 지급일, 면적, 거래 지분, 계약 조건, 공동매수인 일부 제외 같은 내용이 바뀌면 등기 신청 전에 '부동산거래계약 변경 신고서'를 냅니다. 면적 변화 없이 가격만 바뀌었으면 거래계약서 사본 등 증빙을 붙입니다. 주소·전화번호·지목·면적 표기처럼 단순히 잘못 적은 것은 신고필증에 고칠 내용을 표시하고 서명해 정정을 신청합니다.

계약하지 않았는데 신고하거나, 해제되지 않았는데 해제 신고를 하는 거짓 신고는 3,000만 원 이하 과태료 대상입니다.

신고 안 하거나 늦게 하면 과태료

늦은 기간은 신고기간이 끝난 다음 날부터 셉니다. 천재지변처럼 불가피한 사유가 있으면 그 기간을 빼 줄 수 있고, 신고관청은 위반 동기와 횟수에 따라 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.

거래신고 다음에 할 일

잔금을 치르면 소유권이전등기와 취득세 신고·납부를 합니다. 취득세는 취득일(보통 잔금일)부터 60일 안에 냅니다. 살 집이면 전입신고도 이사한 날부터 14일 안에 합니다. 신고된 거래 금액은 아파트 실거래가 조회에서 확인할 수 있습니다.