법원 경매 입찰 방법

입찰 전에 확인할 것

입찰할 물건은 법원경매정보 물건 검색에서 찾고, 사건번호를 알면 경매사건 검색에서 기일내역과 문건을 봅니다. 매각물건명세서는 매각기일 1주 전까지 법원에 비치되고 법원경매정보에서도 볼 수 있습니다.

• 매각물건명세서: 낙찰자가 떠안는 권리(인수되는 임차인 보증금 등)와 특별매각조건
• 현황조사보고서: 집행관이 조사한 점유자와 임대차 관계
• 감정평가서: 감정가와 건물 상태
• 매각기일 공고: 매각기일 시각, 입찰 장소, 매수신청보증금이 최저가의 10%인지 20%인지

경매가 취하되거나 정지되는 일이 잦으므로 매각기일 전날과 당일 아침에 사건 진행 상태를 다시 봅니다. 채무자, 그 경매에 관여한 집행관과 감정인은 입찰할 수 없습니다.

법원 경매 입찰 서류와 준비물

입찰보증금은 최저매각가격의 1/10이 원칙이지만 낙찰자가 대금을 안 내서 다시 매각하는 재매각 사건은 보통 2/10이나 3/10으로 정합니다. 공고에 적힌 금액보다 적게 넣으면 입찰이 무효가 됩니다. 자기앞수표는 은행이 발행한 것으로 지급제시기간이 5일 이상 남아 있어야 합니다.

농지는 농지취득자격증명이 필요하지만 입찰할 때가 아니라 매각결정기일까지 내면 됩니다. 미성년자는 법정대리인을 통해서만 입찰합니다.

기일입찰 순서

1. 매각기일 공고에 적힌 시각까지 경매 법원 입찰법정에 갑니다. 집행관이 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 볼 수 있게 하고 특별매각조건을 알립니다.
2. 집행관이 입찰 마감 시각과 개찰 시각을 알리면 입찰이 시작됩니다. 입찰 마감은 제출을 알린 뒤 1시간 이상 지나야 합니다.
3. 입찰표 기재대에서 흰색 기일입찰표를 씁니다.
4. 보증금을 흰색 작은 보증금 봉투에 넣고 봉한 뒤, 입찰표와 함께 누런색 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 봉하고 지정된 곳에 날인합니다.
5. 입찰봉투를 집행관에게 내거나 입찰함에 넣습니다. 입찰함에 넣으면 집행관에게 낸 것이 됩니다.
6. 마감 뒤 바로 개찰합니다. 집행관이 물건별로 입찰자 이름과 입찰가격을 부르고 최고가매수신고인을 정합니다.

한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경, 교환할 수 없습니다. 금액을 잘못 써도 그대로 개찰됩니다.

경매 입찰표 작성법과 자주 하는 실수

• 입찰가격 칸에 0을 하나 더 쓰는 실수가 대표적입니다. 낙찰된 뒤 대금을 내지 않으면 보증금을 돌려받지 못합니다.
• 물건번호가 있는 사건에서 물건번호를 빠뜨리면 무효가 될 수 있습니다.
• 보증금이 모자라거나 보증금 봉투를 넣지 않으면 무효입니다.
• 입찰가격을 고쳐 쓰지 말고 새 입찰표를 받아 다시 씁니다.

개찰 결과, 같은 금액일 때, 차순위매수신고

가장 높은 가격을 쓰고 보증금을 제대로 낸 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 최고가가 같은 사람이 둘 이상이면 그 사람들끼리 그 자리에서 추가입찰을 하고, 다시 같거나 아무도 추가입찰을 하지 않으면 추첨으로 정합니다. 추가입찰은 처음 쓴 가격보다 낮게 쓸 수 없습니다.

다른 입찰자는 매각기일이 끝나기 전에 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 최고가매수신고인이 대금을 안 내면 자기에게 매각을 허가해 달라는 신고입니다. 신고액이 최저매각가격 이상이고 최고가에서 보증금을 뺀 금액보다 많아야 합니다. 차순위 신고인의 보증금은 낙찰자가 대금을 다 낼 때까지 돌려받지 못합니다.

떨어진 입찰자는 매각기일 종결 직후 그 자리에서 보증금을 돌려받습니다. 결과는 경매사건검색 기일내역에서도 확인할 수 있습니다.

기간입찰(우편 입찰) 방법

일부 사건은 기간입찰로 진행됩니다. 입찰기간은 1주 이상 1개월 이하로 정해지고, 매각기일(개찰일)은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안의 날입니다.

1. 연두색 기간입찰표를 씁니다. 기재 사항은 기일입찰표와 같습니다.
2. 보증은 법원보관금 취급은행에 보증금을 내고 받은 보관금영수필통지서를 입금증명서 양식에 붙이거나, 서울보증보험의 보증보험증권으로 합니다.
3. 기간입찰봉투 겉면에 매각기일을 적습니다. 적지 않으면 무효입니다.
4. 집행관 사무실에 평일 09:00~12:00, 13:00~18:00에 직접 내거나(토요일·공휴일은 법원 당직근무자), 집행관을 수취인으로 등기우편을 보냅니다. 우편은 마감일 24:00까지 법원에 도착해야 합니다.

차순위매수신고나 추가입찰을 하려면 매각기일에 출석해야 합니다. 입금증명서로 낸 보증금은 매각기일이 끝난 뒤 잔액환급 계좌로 돌아옵니다.

낙찰 후 절차: 매각허가·잔금·소유권

대금을 다 내는 순간 소유권을 취득합니다. 기한까지 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 매각을 허가하거나 재매각하고, 낸 보증금은 돌려받지 못하고 배당재단에 들어갑니다. 재매각 기일 3일 전까지 대금과 연 12% 이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소됩니다.

점유자가 집을 비워 주지 않으면 부동산 인도명령 신청을 합니다. 공유지분 경매에서는 다른 공유자가 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있고, 이때 최고가매수신고인은 차순위로 바뀝니다.

대리입찰, 매수신청대리인

가족이나 지인이 대신 입찰할 수 있습니다. 대리인은 위임장과 본인 인감증명서로 대리권을 증명합니다. 경매 대리를 업으로 하는 사람은 변호사·법무사 또는 법원에 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사여야 하고, 등록 여부는 법원경매정보 매수신청대리 안내에서 확인합니다. 권리관계나 명도가 복잡하면 무료 법률상담을 먼저 받아 봅니다.