- 서식
- 주택취득자금 조달 및 입주계획서(시행규칙 별지 제1호의3서식)
- 대상
- 개인 6억 원 이상 주택 매수, 투기과열지구·조정대상지역 주택 매수, 법인 주택 매수
- 증빙 첨부
- 투기과열지구, 토지거래허가구역 주택
- 제출
- 부동산거래관리시스템 또는 시·군·구청, 거래신고와 함께(따로 내면 계약일부터 30일)
- 서명
- 매수인 단독
- 부동산 소재지 시·군·구청방문 · 무료
자금조달계획서 제출 대상
| 매수인·주택 | 낼 서류 | 증빙 첨부 |
|---|---|---|
| 개인, 실제 거래가격 6억 원 이상 주택 | 자금조달·입주계획서 | 규제지역 아니면 불필요 |
| 개인, 조정대상지역 주택(금액 무관) | 자금조달·입주계획서 | 불필요 |
| 개인, 투기과열지구 주택(금액 무관) | 자금조달·입주계획서 | 필요 |
| 토지거래허가구역 주택(허가받아 매수) | 자금조달·입주계획서 | 필요 |
| 법인이 주택 매수 | 법인 주택 거래계약 신고서 + 자금조달·입주계획서 | 투기과열지구면 필요 |
| 수도권등 1억 원·그 밖 6억 원 이상 토지 매수 | 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 | - |
'주택'에는 분양권 같은 주택을 취득할 수 있는 권리도 포함됩니다. 그래서 규제지역 아파트 청약에 당첨돼 공급계약을 신고할 때나 분양권을 살 때도 대상이 될 수 있습니다. 매수인에 국가 등이 포함된 경우는 제외입니다. 우리 지역이 투기과열지구·조정대상지역인지는 실거래가 공개시스템 '규제지역 정보'나 청약홈 '규제지역정보'에서 확인합니다.
자금조달계획서 제출 방법과 기한
- 매매계약을 맺으면 부동산 거래신고(계약일부터 30일 안)를 준비합니다. 중개거래면 중개사가 거래신고를 하고, 매수인은 자금조달계획서를 중개사에게 주거나 직접 냅니다.
- 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 거래신고를 하면서 자금조달·입주계획서 화면을 작성하거나, 시·군·구청에 서식을 냅니다.
- 증빙 대상이면 항목별 증빙 파일을 올립니다. 아직 대출이 실행되지 않았거나 집이 팔리지 않아 금액 증명이 어려운 항목은 사유서를 붙입니다.
- 신고관청은 자금조달계획서까지 제출된 때 신고필증을 발급합니다.
거래신고서와 따로 내고 싶으면 계약일부터 30일 안에 매수인이 별도로 낼 수 있습니다. 다른 사람(중개사 등)이 거래신고를 하는 경우 매수인은 계약일부터 25일 안에 그 사람에게 계획서를 넘겨야 하고, 못 넘기면 직접 내야 합니다(시행규칙 제2조).
거래신고 전체 절차는 부동산 거래신고에 정리했습니다.
자금조달계획서 작성 방법(항목별)
계획서는 집값을 어디서 마련하는지 '자기자금'과 '차입금 등'으로 나눠 적고, 합계가 거래가격과 맞아야 합니다. 그다음 돈을 어떻게 지급하는지와 입주 계획을 적습니다.
| 구분 | 항목 | 적는 예 |
|---|---|---|
| 자기자금 | 금융기관 예금액 | 보통예금·적금 잔액 중 이 집에 쓸 금액 |
| 자기자금 | 주식·채권 매각대금 | 팔았거나 팔 주식·채권 금액 |
| 자기자금 | 증여·상속 | 부모·배우자 등에게 받은 금액과 관계 |
| 자기자금 | 현금 등 그 밖의 자금 | 보유 현금, 근로소득 등 |
| 자기자금 | 부동산 처분대금 등 | 지금 사는 집을 팔거나 전세 보증금을 돌려받아 쓰는 금액 |
| 차입금 등 | 금융기관 대출액 합계 | 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출 |
| 차입금 등 | 임대보증금 | 산 집을 세놓고 받는 전세·월세 보증금 |
| 차입금 등 | 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금 | 회사 대출, 가족에게 빌린 돈 |
이어서 조달한 돈을 어떤 방식(계좌이체, 보증금·대출 승계 등)으로 지급하는지와, 본인이 입주할지·입주 예정 시기·임대 여부 같은 이용 계획을 적습니다. 잔금 전이라 아직 확정되지 않은 금액은 계획 기준으로 적고, 나중에 달라지면 조사 때 이유를 설명할 수 있게 근거를 모아 둡니다.
항목별 증빙서류(투기과열지구·토지거래허가구역)
| 적은 항목 | 붙일 증빙(시행규칙 제2조제7항) |
|---|---|
| 금융기관 예금액 | 예금잔액증명서 등 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서, 예금잔액증명서 등 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 등 |
| 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등, 외국에서 들여온 돈이면 외국환신고(확인)필증 |
| 부동산 처분대금 등 | 부동산 매매계약서, 임대차계약서 등 |
| 금융기관 대출액 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등 |
| 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금 | 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류(차용증·이체 내역 등) |
소득 증빙은 소득금액증명원 발급과 근로소득 원천징수영수증 발급에서 뗄 수 있습니다.
부부 공동명의·증여 받은 돈은 어떻게 적나요
- 공동명의: 계획서는 매수인이 서명하는 서류라 매수인마다 자기 지분에 해당하는 금액을 기준으로 각자 작성합니다. 지분 합계와 각자 조달 금액이 거래가격과 맞는지 확인합니다.
- 배우자·부모에게 받은 돈: 갚을 돈이 아니면 '증여·상속'에, 빌린 돈이면 '그 밖의 차입금'에 적습니다. 빌린 돈이라면 증여로 오해받지 않도록 차용증과 이자·상환 기록을 남겨 둡니다.
- 증여세: 증여받은 돈은 증여세 신고 대상인지 확인합니다. 투기과열지구는 증여세 신고서나 납세증명서를 증빙으로 냅니다.
- 청약 당첨 아파트: 계약금·중도금·잔금 일정에 따라 앞으로 마련할 금액(중도금 대출, 잔금 대출, 지금 집 처분 등)을 계획 기준으로 적습니다.
제출 후 소명 요청과 주의할 점
신고관청과 국토교통부는 신고 내용을 검증하고, 의심스러우면 거래대금 지급 증명 자료 등을 내라고 요구할 수 있습니다(부동산 거래신고법 제6조). 국세·지방세, 소득·재산 자료를 관계 기관에 요청할 수도 있고, 다른 법 위반이 의심되면 관계 행정기관에 통보하거나 수사기관에 고발할 수 있습니다.
- 소명 요청을 받으면 기한 안에 계좌이체 내역, 대출 서류, 증여 신고서 등 근거를 냅니다.
- 거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 신고가격에 따라 500만 원~3,000만 원 과태료 대상입니다.
- 자금 조달 내용을 사실과 다르게 적으면 가격 외 사항 거짓 신고로 취득가액의 2% 과태료 대상이 될 수 있습니다.
- 계획과 실제 조달이 달라졌다면 바뀐 이유와 근거를 보관해 둡니다.
토지취득자금 조달 및 토지이용계획서
토지를 살 때는 주택과 별도로 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서(시행규칙 별지 제1호의4서식)를 냅니다. 수도권·광역시(인천 제외)·세종시는 1억 원 이상, 그 밖의 지역은 6억 원 이상 토지를 살 때 대상이고, 지분으로 사는 경우는 수도권 등은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 6억 원 이상이면 대상입니다. 같은 사람이 1년 안에 산 다른 토지가 있으면 금액을 합쳐 계산하는 규정이 있습니다.
자주 묻는 질문
6억 원 미만인데 조정대상지역이면 내야 하나요?
냅니다. 투기과열지구·조정대상지역 주택은 금액과 관계없이 대상입니다. 증빙 첨부는 투기과열지구만 의무입니다.
자금조달계획서는 언제까지 내나요?
거래신고와 함께 계약일부터 30일 안에 냅니다. 따로 내도 계약일부터 30일 안이어야 합니다.
잔금 대출이 아직 안 나왔는데 증빙은 어떻게 하나요?
대출이 실행되지 않았거나 지금 집이 팔리지 않아 금액 증명이 어려우면 그 사유서를 붙입니다.
청약 당첨된 아파트도 자금조달계획서를 내나요?
분양 공급계약도 거래신고 대상이고 주택에는 분양권이 포함되므로, 6억 원 이상이거나 규제지역이면 냅니다.
부부 공동명의는 한 장만 내면 되나요?
계획서는 매수인이 서명하는 서류라 매수인마다 자기 몫을 기준으로 작성합니다.
부모님께 빌린 돈은 어디에 적나요?
'그 밖의 차입금'에 적고, 차용증과 이자·상환 기록을 남깁니다. 갚지 않는 돈이면 증여로 적고 증여세 신고를 확인합니다.
자금조달계획서를 세무사에게 맡겨야 하나요?
의무는 아닙니다. 서식에 항목별 금액을 적고 증빙을 붙이면 직접 낼 수 있습니다. 증여·차입 판단이 복잡하면 세무 상담을 받습니다.
자금조달계획서 양식은 어디서 받나요?
부동산거래관리시스템에서 작성하거나, 국가법령정보센터에서 부동산 거래신고법 시행규칙 별지 제1호의3서식을 내려받습니다.