확정일자 받는 방법(인터넷·주민센터)

확정일자란? 왜 받아야 하나요

확정일자는 공적 기관이 임대차계약서에 '이 날짜에 이 계약서가 있었다'고 날짜와 번호를 찍어 주는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 대항요건(집에 이사해 살고 전입신고)과 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 확정일자보다 뒤에 생긴 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다.

월세 계약도 보증금이 있으면 확정일자를 받습니다. 전세보증보험 가입, 전세자금대출, 임차권등기에도 확정일자 받은 계약서가 필요한 경우가 많습니다.

확정일자 받는 곳과 비용 비교

주민센터 확정일자는 주택 소재지 기관에서 받습니다(주택임대차보호법 제3조의6). 기초생활수급자, 국가유공자 등은 방문 신청 수수료가 면제되지만 인터넷 신청은 면제되지 않습니다.

확정일자 인터넷 신청 방법(인터넷등기소)

1. 인터넷등기소에 로그인하고 법원행정처가 지정한 인증서(공동인증서 등)로 본인을 확인합니다.
2. '전자확정일자' 메뉴에서 확정일자 부여 신청을 고르고 주택 소재지와 임대차 정보(임대인·임차인, 보증금·차임, 계약기간)를 입력합니다.
3. 서명·날인이 모두 된 계약서 전체를 스캔하거나 촬영해 전자화문서로 올립니다.
4. 수수료 500원을 결제하고 신청합니다.
5. 부여가 끝나면 확정일자 부여일·번호·부여기관이 표시된 계약서를 내려받아 보관합니다.

인터넷으로 신청할 수 있는 사람은 그 주택의 임대인·임차인, 변호사·법무사, 그 계약서를 작성한 개업공인중개사입니다. 평일 16시 이후 신청은 다음 근무일에 부여될 수 있고, 평일 18시 이후나 토요일·공휴일 신청은 다음 근무일에 부여됩니다. 잔금일 당일에 받아야 하면 오전에 신청합니다.

주민센터에서 확정일자 받기(준비물·반려 사유)

계약서 원본과 주민등록증·운전면허증·여권 같은 신분증을 가지고 집이 있는 동네 주민센터에 갑니다. 담당자는 확정일자를 찍기 전에 다음을 확인하고, 맞지 않으면 반려합니다.

• 임대인·임차인 인적사항, 주소(목적물), 기간, 보증금·차임이 모두 적힌 완성된 계약서일 것
• 계약 당사자(또는 대리인)의 서명이나 기명날인이 있을 것
• 이어져야 할 글자 사이 빈칸에는 직선이나 사선이 그어져 있을 것
• 고친 곳은 여백에 고친 글자 수를 적고 당사자가 서명·날인했을 것
• 계약서가 두 장 이상이면 간인(장 사이 도장)이 있을 것
• 이미 확정일자를 받은 계약서가 아닐 것(새 내용을 추가해 재계약한 경우는 가능)

확정일자는 계약서 여백에 확정일자인을 찍고 날짜와 확정일자번호를 적는 방식으로 부여됩니다.

임대차 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되나요

됩니다. 부동산 거래신고법 제6조의5는 주택 임대차 신고 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정합니다. 다만 신고할 때 임대차계약서를 제출한 경우에만 해당합니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)으로 신고하면서 계약서 파일을 올리거나, 주민센터에서 신고하면서 계약서를 내면 확정일자를 따로 받지 않아도 됩니다.

임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보는 규정도 있습니다. 전입신고 때 계약서를 함께 내 임대차 신고가 되면 확정일자까지 한 번에 처리되는지 주민센터 창구에서 확인합니다. 임대차 신고 대상과 방법은 주택 임대차 신고(전월세 신고)에 정리했습니다.

전입신고와 확정일자는 언제, 어떤 순서로

가장 안전한 순서는 계약 직후 확정일자를 먼저 받고, 이사 당일 전입신고를 하는 것입니다. 확정일자는 계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자가 모두 갖춰져야 생기고, 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다.

집주인이 잔금일 당일 집을 담보로 대출을 받으면, 같은 날 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터라 그 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 계약서 특약에 잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다는 내용을 넣고, 잔금 직전에 등기부등본을 다시 떼 봅니다.

전입신고 방법은 전입신고를, 계약 전 확인 사항은 전세 계약 전에 확인할 것을 보세요.

재계약·연장·보증금 증액 때 확정일자

• 같은 조건으로 연장(묵시적 갱신 포함)하면 처음 받은 확정일자의 효력이 유지됩니다. 기존 계약서를 잘 보관합니다.
• 보증금을 올려 재계약하면 늘어난 금액에 대해 새 계약서(또는 기존 계약서에 증액 내용을 추가 기재한 것)에 확정일자를 다시 받습니다. 늘어난 금액의 우선순위는 새 확정일자 기준입니다.
• 기존 계약서와 새 계약서를 모두 보관해야 처음 보증금은 처음 확정일자 순위를 지킬 수 있습니다.
• 갱신 계약도 임대차 신고 대상이면 신고하면서 계약서를 내 확정일자를 받을 수 있습니다.

계약 갱신 요구와 묵시적 갱신은 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 확인과 해지 통지에 정리했습니다.

확정일자 확인·조회 방법

내 확정일자는 계약서에 찍힌 확정일자인(부여일·번호·기관)으로 확인합니다. 계약 당사자는 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청해 확정일자 부여일, 보증금·차임, 기간을 열람하거나 서면으로 받을 수 있고, 수수료는 600원(인터넷등기소 500원)입니다.

등기소나 인터넷등기소에서 받은 확정일자는 계약서 이미지가 전산에 저장돼 있어, 계약서를 잃어버려도 당사자가 저장된 계약서를 열람·발급받을 수 있습니다. 주민센터에서 받은 경우는 부여 기관에 문의합니다.

계약하려는 집에 다른 세입자의 확정일자가 얼마나 있는지는 집주인 동의를 받아 정보 제공을 요청합니다. 방법은 확정일자 부여현황 열람을 보세요.

확정일자와 전세권 설정·임차권등기 차이

대부분의 세입자는 확정일자와 전입신고로 충분합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

상가 확정일자는 어디서 받나요

상가 임대차 확정일자는 주민센터가 아니라 관할 세무서장이 부여합니다(상가건물 임대차보호법 제5조). 사업자등록과 건물 인도를 마친 상가 임차인이 세무서 확정일자를 받으면 경매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 주거용 오피스텔에 살면서 전입신고를 했다면 주택 확정일자를 받습니다.