계약갱신청구권(계약갱신요구권) 사용 방법

계약갱신요구권이란? 계약갱신청구권과 같은 말인가요

법률상 이름은 '계약갱신요구권'이고, 계약갱신청구권·갱신청구권은 같은 권리를 부르는 말입니다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 생겼습니다. 세입자가 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 제6조의3제1항 각 호의 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 따로 정리했습니다. 전월세 묵시적 갱신 확인과 계약 해지 통지를 보세요.

계약갱신청구권 행사 기간: 만료 6개월 전~2개월 전

요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 합니다. 예를 들어 계약 만료일이 2027년 3월 31일이면 2026년 9월 30일 무렵부터 2027년 1월 31일 무렵까지가 행사 기간입니다. 마지막 날에 보내면 도달 시점 다툼이 생길 수 있으니 여유 있게 보냅니다.

2개월 전이 지나면 요구권을 쓸 수 없습니다. 이때 양쪽 모두 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.

계약갱신 요구하는 방법(문자·내용증명)

법은 요구 방식을 정하지 않았습니다. 말로 해도 되지만, 나중에 다툼이 생기면 요구한 날짜와 내용이 증거가 되므로 기록이 남는 방법을 씁니다.

1. 문자·카카오톡으로 "현재 계약(기간 OO~OO)에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다"라고 보냅니다. 읽음 표시나 답장을 캡처해 둡니다.
2. 답이 없거나 다툼이 예상되면 우체국 내용증명을 보냅니다. 인터넷우체국에서도 보낼 수 있습니다.
3. 집주인이 받아들이면 갱신 계약서를 쓰거나 기존 계약서에 갱신 사실과 기간을 적습니다. 법은 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하므로, 거절 사유가 없으면 계약서를 새로 쓰지 않아도 갱신됩니다.
4. 보증금·월세가 바뀌면 30일 안에 주택 임대차 신고를 하고, 증액분에 확정일자를 받습니다.

갱신을 문서로 남기면 전세보증보험 갱신, 전세대출 연장 때도 편합니다. 임대차 신고서에는 계약갱신요구권 행사 여부를 적는 칸이 있습니다. 신고 방법은 주택 임대차 신고, 증액분 확정일자는 확정일자 받기를 보세요.

계약갱신청구권 5% 인상 계산(전세·월세·반전세)

갱신되는 계약은 같은 조건이 원칙이고, 보증금과 월세는 제7조 범위에서만 올릴 수 있습니다. 증액은 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 시·도가 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 5%는 상한이라 집주인이 반드시 5%를 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

보증금과 월세가 함께 있으면 월세를 보증금으로(또는 그 반대로) 환산해 전체 인상률이 5% 이내인지 봅니다. 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 제7조의2의 전환율 상한(연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 비율)을 넘을 수 없습니다. 계산이 맞지 않아 다투게 되면 분쟁조정위원회에서 판단을 받을 수 있습니다.

집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유

주택임대차보호법 제6조의3제1항이 정한 거절 사유는 다음 9가지입니다. 이 밖의 이유로는 거절할 수 없습니다.

1. 2기의 차임액(월세 두 달치)에 이르도록 연체한 적이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
4. 집주인 동의 없이 전대한 경우
5. 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 집이 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
7. 계약 당시 고지한 철거·재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축으로 점유 회복이 필요한 경우
8. 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 세입자 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

'시세가 올랐다', '팔려고 한다'는 것만으로는 거절 사유가 아닙니다.

집주인 실거주로 거절당했을 때(손해배상)

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 세입자의 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 미리 합의하지 않았다면 다음 가운데 가장 큰 금액입니다.

• 거절 당시 환산월차임의 3개월분(보증금은 전환율로 월세로 환산해 더함)
• 새 세입자에게서 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
• 갱신 거절로 세입자가 입은 실제 손해액

이사 나간 뒤 그 집에 실제로 집주인이 사는지는 확정일자 부여 현황 등으로 확인할 수 있습니다. 예전 세입자는 임대차 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인에 들어가므로 확정일자 부여현황 열람을 이용합니다. 갱신 요구 뒤 집이 팔려 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우는 다툼이 잦으니 분쟁조정이나 법률상담을 먼저 받습니다.

계약갱신청구권 쓴 뒤 중도해지(이사)하려면

요구권으로 갱신된 계약도 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(제6조의3제4항, 제6조의2 준용). 3개월이 지나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하고, 새 세입자를 구할 때까지 기다리라고 할 수 없습니다.

갱신 후 2년이 지나 계약이 끝날 때는 요구권을 이미 썼으므로 다시 요구할 수 없습니다. 다만 그때도 양쪽이 아무 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신은 될 수 있습니다. 새 세입자와의 계약 중개보수는 그 계약의 당사자가 내는 것이 원칙이지만, 중도해지 때 누가 낼지 다툼이 생기기 쉬우니 해지를 통지할 때 미리 합의해 둡니다.

갱신 거절·인상 다툼이 생기면

1. 요구한 날짜와 집주인 답변을 캡처·내용증명으로 정리합니다.
2. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 신청 방법은 주택임대차 분쟁조정 신청에 있습니다.
3. 조정이 안 되면 대한법률구조공단(132) 상담을 받고 소송을 검토합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때의 순서를 따릅니다.

상가 계약갱신요구권은 다릅니다

상가는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 여러 번 쓸 수 있습니다. 거절 사유 중 연체 기준도 3기의 차임액으로 주택(2기)과 다릅니다. 상가 묵시적 갱신 기간은 1년입니다.