전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때

보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 할 일

1. 이사·전출을 서두르지 않습니다. 세입자의 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 동안 지켜지므로, 보증금 없이 전출하면 다른 채권자보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.
2. 계약 종료를 분명히 해 둡니다. 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 문자·내용증명으로 남겼는지 확인하고, 없으면 지금이라도 보냅니다.
3. 등기부등본을 떼어 집에 경매·압류·근저당이 새로 생겼는지 확인합니다.
4. 전세보증보험에 가입했는지, 가입 기관(HUG·HF 등)과 보증기간을 확인합니다.
5. 새 집으로 가야 하면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다.

계약이 묵시적 갱신된 상태라면 세입자가 해지를 통지하고 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 해지 통지 방법은 묵시적 갱신 확인과 계약 해지 통지를 보세요.

어디에 어떤 순서로(창구별 차이)

단계별 창구 안내는 이 페이지 위쪽에 정리돼 있습니다. 아래에서는 각 단계에서 해야 할 일과 이유를 설명합니다.

전세보증금 반환 내용증명 보내는 법

내용증명은 반환을 요구했다는 날짜와 내용을 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 인터넷우체국에서 작성해 보낼 수 있습니다.

• 임대인·임차인 이름, 주택 주소, 계약일·계약기간, 보증금 액수
• 계약 종료 사실(만료일, 갱신 거절이나 해지 통지 날짜)
• 반환 요구 금액과 기한, 받을 계좌
• 기한 안에 돌려주지 않으면 임차권등기명령, 지급명령·소송 등 법적 절차를 진행하고 지연손해금과 비용을 청구한다는 내용

집주인 주소를 모르면 등기부등본의 소유자 주소로 보냅니다. 문자·카카오톡으로 반환을 요구한 기록도 함께 보관합니다.

이사해야 하면 임차권등기명령부터

임차권등기명령은 계약 종료 후 보증금을 받지 못한 세입자가 집 소재지 관할 지방법원에 신청합니다. 등기부에 임차권등기가 기입되면 그 뒤에는 이사하거나 전입을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 결정이 나도 등기 기입 전에는 이사하지 말고, 등기부로 확인합니다.

서류, 비용, 전자소송 신청 순서는 임차권등기명령 신청에 정리했습니다.

전세보증보험(반환보증) 가입자의 청구

1. 보증사고 확인: HUG 약관상 계약 종료 후 1개월 동안 정당한 이유 없이 보증금을 받지 못했거나, 계약기간 중 경매·공매 배당 뒤에도 다 받지 못한 경우입니다.
2. 사고 통지: 보증사고가 생기면 1개월 안에 HUG에 서면으로 알립니다.
3. 임차권등기명령: 계약 종료 후 미반환 사고는 임차권등기를 마칩니다.
4. 이행 청구: 보증사고일부터 2개월 안에 보증채무 이행을 청구합니다.
5. 지급: HUG는 이행청구서를 받은 날부터 1개월 안에 보증 기간 안의 미반환 보증금을 지급합니다.

HF 전세지킴보증 가입자는 HF에 사전 신고한 뒤 요건을 갖춰 청구합니다. 보증 상품 내용은 전세보증금 반환보증 가입에 있습니다.

주택임대차분쟁조정위원회 조정

소송 전에 합의로 해결하고 싶으면 한국부동산원·LH·대한법률구조공단 등에 있는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 보증금·차임, 임대차 기간, 원상회복 같은 분쟁이 대상입니다.

조정서에 강제집행을 승낙하는 합의가 적혀 있으면 그대로 집행에 쓸 수 있습니다. 신청 방법은 주택임대차 분쟁조정 신청에 정리했습니다.

지급명령과 보증금반환소송

대법원 전자소송으로 직접 낼 수 있습니다. 지연손해금은 민법상 연 5%가 기준이고, 소장이나 지급명령이 송달된 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%가 기준이 됩니다. 다만 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계여서, 집을 비워 주거나 비워 줄 준비를 알리지 않은 채 계속 살면 지연손해금 인정 범위가 달라질 수 있습니다. 무료 법률상담은 대한법률구조공단(132)에서 받습니다.

판결 받고도 안 줄 때: 강제경매

판결이나 확정된 지급명령, 집행 문구가 있는 조정서가 있으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라 세입자는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다. 경매에서는 대항요건과 확정일자 순위에 따라 배당을 받고, 선순위 대항력이 있으면 배당받지 못한 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

집이 이미 다른 채권자 신청으로 경매에 넘어갔다면 배당요구 종기까지 법원에 권리신고·배당요구를 해야 배당을 받습니다.

보증금이 적은 소액임차인은 경매 신청 등기 전에 이사·전입을 마쳤다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다(제8조). 현재 시행령 기준은 다음과 같고, 주택가액의 2분의 1까지만 인정됩니다. 집에 먼저 설정된 근저당이 있으면 그 설정 당시 기준이 적용될 수 있습니다.

준비할 증거와 서류

• 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 갱신 계약서
• 보증금 송금 내역(계좌이체증명)
• 주민등록초본(전입일), 등기부등본
• 계약 종료·반환 요구 기록(문자·카카오톡 캡처, 내용증명과 배달증명)
• 집 상태 사진(퇴거 때 원상회복 다툼 대비)
• 보증보험 가입자는 보증서와 보증사고 통지 기록

비슷한 상황과 차이

• 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각 없이 여러 채를 굴렸거나 깡통전세로 의심되면 전세사기 피해 지원 절차를 함께 봅니다: 전세사기를 당했을 때.
• 전세사기 피해자 결정과 지원은 전세사기 피해 지원 신청에서 신청합니다.
• 다음 계약에서 같은 일을 막으려면 전세 계약 전에 확인할 것을 보세요.