전월세 묵시적 갱신 확인과 계약 해지 통지

묵시적 갱신이란? 성립 조건

계약서를 다시 쓰지 않아도 법에 따라 계약이 연장되는 것이 묵시적 갱신입니다. 다음 두 조건이 모두 맞으면 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

집주인이 만료 1개월 전에 '보증금을 올려 달라', '나가 달라'고 해도 이미 2개월 전 기한이 지났다면 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 반대로 세입자가 월세를 2기 이상 연체하는 등 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조제3항).

우리 계약이 묵시적 갱신됐는지 확인하는 법

1. 계약서에서 만료일을 확인하고, 그 2개월 전 날짜를 계산합니다.
2. 그 날짜까지 집주인과 주고받은 문자·카카오톡·통화 기록을 찾아봅니다. 갱신 거절, 보증금·월세 인상 요구, 퇴거 요청이 기한 안에 있었는지 봅니다.
3. 세입자가 기한 안에 나가겠다거나 갱신 요구를 한 기록이 있는지도 봅니다. 기한 안에 계약갱신요구권을 행사했다면 묵시적 갱신이 아니라 요구권 갱신입니다.
4. 양쪽 모두 기한 안에 아무 말이 없었다면 만료일 다음 날부터 2년 묵시적 갱신입니다.

'만료 즈음에 다시 얘기하자'처럼 애매한 대화는 다툼이 되기 쉽습니다. 기한 안에 의사를 분명히 문자나 내용증명으로 남기는 것이 가장 확실합니다.

만료일에 맞춰 나가려면: 2개월 전까지 통지

아직 만료 전이라면 세입자는 만료 2개월 전까지 '갱신하지 않고 만료일에 나가겠다'고 알리면 만료일에 계약이 끝납니다. 이 기한을 넘기면 묵시적 갱신이 되고, 그때부터는 해지를 통지한 날(집주인이 받은 날)부터 3개월을 기다려야 합니다.

묵시적 갱신 후 중도 해지(퇴거) 방법: 3개월

묵시적 갱신 기간은 2년이지만 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(제6조의2). 3개월이 지나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

1. 해지 의사와 날짜를 정합니다. 효력은 '보낸 날'이 아니라 '집주인이 받은 날'부터 3개월입니다.
2. 문자·카카오톡으로 "주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약 해지를 통지합니다"라고 보내고, 읽음 표시나 답장을 캡처합니다.
3. 집주인이 연락을 받지 않거나 다툼이 예상되면 우체국 내용증명을 배달증명으로 보냅니다.
4. 3개월이 되는 날 보증금 반환과 이사 일정을 맞춥니다. 그 전에 새 세입자가 구해지면 더 빨리 정산할 수도 있습니다.

3개월이 지나도 보증금을 돌려주지 않으면 계약이 끝난 것이므로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 순서는 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때를 보세요.

해지 통지 문자·내용증명 예시

아래 내용을 넣으면 됩니다. 이름과 날짜는 실제에 맞게 바꿉니다.

• 받는 사람: 임대인 OOO, 주택 주소
• 계약 내용: 계약일, 원래 계약기간(OOOO.OO.OO~OOOO.OO.OO), 보증금·월세
• 통지 내용: 위 계약은 묵시적으로 갱신되었으며, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약 해지를 통지합니다. 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 날 계약이 끝나므로 그날 보증금 OOO원을 아래 계좌로 돌려주시기 바랍니다.
• 보증금 받을 계좌와 연락처, 보낸 날짜와 세입자 이름

묵시적 갱신 중 집주인이 나가라고 하면

묵시적 갱신된 계약의 존속기간은 2년이고, 법은 세입자에게만 언제든 해지할 권리를 줍니다. 집주인은 세입자가 2기 차임을 연체하는 등 법이 정한 사유가 없으면 2년이 끝나기 전에 일방적으로 계약을 끝낼 수 없습니다. 집을 팔게 됐더라도 대항력을 갖춘 세입자에게 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다.

2년이 끝날 때는 세입자가 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 그때 요구권을 행사할 수 있습니다. 요구권 사용법은 계약갱신요구권 행사에 정리했습니다.

묵시적 갱신 후 보증금·월세 인상 요구

묵시적 갱신은 전과 같은 조건이라 보증금과 월세가 그대로 이어집니다. 집주인이 올리고 싶으면 제7조의 차임 등 증감청구권을 써야 하고, 증액은 약정한 금액의 5%를 넘지 못하며 직전 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 청구할 수 없습니다. 세입자가 합의하지 않으면 집주인은 일방적으로 인상할 수 없고, 다툼은 분쟁조정이나 소송으로 판단을 받습니다.

보증금을 올리기로 합의하면 증액 약정서나 새 계약서를 쓰고, 늘어난 금액에 대해 확정일자를 받고 30일 안에 주택 임대차 신고를 합니다. 방법은 확정일자 받기와 주택 임대차 신고를 보세요.

묵시적 갱신·계약갱신요구권·합의 갱신 차이

합의 재계약은 묵시적 갱신과 달리 세입자의 언제든 해지 권리가 법으로 보장되지 않습니다. 재계약서를 쓸 때 요구권 행사인지, 단순 합의인지 계약서에 적어 두면 나중 다툼을 줄입니다.

묵시적 갱신 때 확정일자·전월세 신고·보증보험·대출

보증보험 갱신 서류는 전세보증금 반환보증 가입의 연장(갱신) 부분에 정리했습니다.

중도 해지 때 중개보수와 관리비 정산

묵시적 갱신 중 해지는 법이 보장한 권리라 위약금을 낼 이유는 없습니다. 다만 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 낼지는 법에 따로 정해져 있지 않아 다툼이 잦으니, 해지 통지 때 미리 합의해 둡니다. 이사할 때는 관리비·공과금을 정산하고, 아파트라면 세입자가 대신 낸 장기수선충당금을 집주인에게 돌려받습니다. 정산 항목은 이사할 때 해야 할 신고·정산을 보세요.

상가 묵시적 갱신은 1년

상가는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적 갱신되고, 기간은 1년입니다. 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.