- 신청 요건
- 임대차 종료 + 보증금 미반환
- 어디서
- 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원, 대법원 전자소송
- 비용(인천지방법원 안내)
- 인지 2,000원, 송달료, 등록면허세 7,200원·등기신청수수료 3,000원(1필지당)
- 효과
- 등기 후 이사해도 대항력·우선변제권 유지
- 비용 부담
- 신청·등기 비용은 집주인에게 청구 가능
- 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원방문 · 인지 2,000원(송달료 등 별도)
임차권등기명령이란? 왜 신청하나요
세입자의 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 동안에만 지켜집니다. 보증금을 못 받은 채 새 집으로 이사해 전입을 옮기면 권리를 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령으로 등기부에 임차권등기가 기입되면, 그 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력·우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3제5항).
- 순위 보전: 이사 뒤에도 원래 전입·확정일자 순위가 유지됩니다.
- 등기 전에 대항력·우선변제권이 없었다면 임차권등기를 마친 때 새로 생깁니다.
- 임차권등기가 된 집을 그 뒤에 빌린 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못해, 집주인이 새 세입자를 들이기 어려워집니다.
- HUG 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 미반환 사고의 이행 청구 전에 임차권등기명령을 마치도록 정합니다.
임차권등기명령 신청 시기와 요건
신청은 임대차가 끝난 뒤에만 할 수 있습니다. 계약기간 만료뿐 아니라 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약을 세입자가 해지 통지해 3개월이 지난 경우, 합의 해지한 경우도 종료에 해당합니다. 만료일이 지나면 바로 신청할 수 있고, 이사 날짜가 정해졌다면 등기가 끝날 때까지 걸리는 기간을 고려해 서둘러 신청합니다.
| 상황 | 신청 가능 여부 |
|---|---|
| 계약기간이 끝났고 보증금 일부라도 못 받음 | 가능 |
| 갱신 계약을 해지 통지하고 3개월 경과 | 가능 |
| 계약기간 중 일방적으로 나가려는 경우 | 종료 전이라 불가(합의 해지 등 종료 사유가 있어야 함) |
| 집이 경매에 넘어가 배당요구를 한 경우 | 가능(배당요구신청서 사본으로 종료 소명) |
계약 종료 사실을 소명해야 합니다. 집주인에게 갱신 거절이나 해지를 알린 내용증명, 문자·카카오톡 출력본, 녹취서, 계약완료확인서, 해지합의서 가운데 하나를 준비합니다. 계약 종료 통지 방법은 묵시적 갱신 확인과 계약 해지 통지를 보세요.
임차권등기명령 신청 서류
인천지방법원이 안내한 첨부서류 목록입니다. 법원마다 크게 다르지 않습니다.
| 서류 | 비고 |
|---|---|
| 주택임차권등기명령신청서 | 법원 전자민원센터·전자소송에서 양식 출력 또는 온라인 작성 |
| 부동산 등기사항증명서 | 집합건물은 해당 호, 단독·다가구는 건물·토지 |
| 주민등록등본 또는 초본 | 주소 변동 사항이 나오는 것, 1개월 이내 발급 |
| 임대차계약서 사본 | 확정일자가 찍힌 것 |
| 계약 종료 소명자료(하나) | 내용증명, 녹취서, 문자·카카오톡 출력본, 계약완료확인서, 배당요구신청서, 해지합의서 |
| (자료가 없으면) 의사표시 공시송달 결정 사본 | 집주인 연락이 끊겨 해지 통지를 못 한 경우 |
| 부동산 목록 | 신청서 별지 |
| 추가 | 집주인이 법인이면 법인 등기사항증명서, 다가구 일부 임차면 도면 |
등기부등본은 등기부등본 열람·발급, 등본은 주민등록등본 발급에서 뗍니다.
임차권등기명령 비용
| 항목 | 금액(인천지방법원 2023년 안내) |
|---|---|
| 인지대(전자수입인지) | 2,000원 |
| 송달료 | 1회분 송달료 × 3회 × 당사자 수(안내 당시 1회 5,200원) |
| 등록면허세 | 1필지당 7,200원 |
| 등기신청수수료 | 1필지당 3,000원 |
아파트처럼 대지권이 있는 집합건물과 토지·건물이 따로인 단독주택은 필지 수에 따라 등록면허세·수수료가 달라집니다. 등록면허세와 등기신청수수료는 먼저 내고 납부 영수증을 신청서와 함께 냅니다. 전자소송으로 신청하면 인지대와 송달료는 제출 단계에서 결제합니다. 법무사에게 맡기면 보수가 따로 듭니다.
주택임대차보호법 제3조의3제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송이나 지급명령에서 함께 청구하거나 반환받을 때 정산합니다.
임차권등기명령 셀프 신청(대법원 전자소송)
- 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에 회원가입하고 공동인증서 등으로 로그인합니다.
- '서류제출 → 민사신청'에서 '주택임차권등기명령신청서'를 고릅니다.
- 관할 법원(집 소재지 지방법원·지원·시군법원), 신청인(세입자)·피신청인(집주인), 임대차 내용(보증금, 계약일, 전입일, 확정일자, 점유 시작일)과 부동산 표시를 입력합니다.
- 신청 취지와 이유를 적고 첨부서류 파일을 올립니다.
- 인지대·송달료를 결제하고 등록면허세·등기신청수수료 납부 영수증을 첨부해 제출합니다.
- 법원이 보정명령을 내리면 기한 안에 보정서를 냅니다. 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 촉탁합니다.
방문 신청은 집 소재지 관할 법원 민사신청 접수 창구에 서류를 냅니다. 관할 법원은 대한민국 법원 '관할법원 찾기'에서 확인합니다. 전자소송 이용 방법은 대법원 전자소송에 정리했습니다.
보정명령이 나왔을 때
서류가 부족하거나 내용이 맞지 않으면 법원이 보정명령을 내립니다. 자주 나오는 경우는 다음과 같습니다.
- 계약 종료 소명 부족: 집주인에게 해지·갱신 거절을 통지한 증거를 보충합니다.
- 부동산 표시 오류: 등기부의 지번·동·호·대지권 표시와 똑같이 고칩니다.
- 점유 시작일·전입일 불일치: 계약서와 주민등록초본의 날짜를 맞춰 적습니다.
- 다가구 일부 임차: 임차한 부분을 표시한 도면을 붙입니다.
- 비용 누락: 등록면허세·수수료 납부 영수증을 냅니다.
보정 기한을 넘기면 신청이 각하될 수 있으니 전자소송 송달함을 자주 확인합니다.
등기 확인 후 이사·전출하세요
결정만 나서는 안 되고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입돼야 효력이 생깁니다. 2023년 개정으로 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 집행(등기)이 가능해졌지만, 이사는 등기부를 떼서 을구에 '주택임차권' 등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 합니다.
- 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해 임차권등기 기입을 확인합니다.
- 확인한 뒤 이사하고 새 집에 전입신고를 합니다.
- 보증금 반환 청구(지급명령·소송·보증기관 이행 청구)를 진행합니다.
보증금을 받아 내는 다음 단계는 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때에, 전세보증보험 이행 청구는 전세보증금 반환보증에 정리했습니다.
집주인이 이의하거나 말소를 요구할 때
집주인은 임차권등기명령 결정에 이의를 신청하거나 취소를 신청할 수 있고, 법원이 재판으로 판단합니다(민사집행법 가압류 규정 준용). 세입자는 신청이 기각되면 항고할 수 있습니다.
보증금을 모두 돌려받으면 임차권등기를 말소합니다. 대법원 판례는 집주인의 보증금 반환 의무가 세입자의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행돼야 한다고 봅니다. 따라서 '말소부터 해 주면 보증금을 주겠다'는 요구에 응할 의무는 없습니다. 은행 등 금융기관도 세입자를 대위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
'임차권등기명령 매물'은 무슨 뜻인가요
등기부 을구에 주택임차권등기가 남아 있는 집을 말합니다. 앞 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 나간 집이라는 뜻이어서 조심해야 합니다.
- 새로 세 들어가는 경우: 임차권등기 이후에 계약한 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다(제3조의3제6항). 앞 세입자 보증금 반환과 등기 말소를 잔금 조건으로 계약서에 넣습니다.
- 집을 사는 경우: 앞 세입자가 대항력을 갖고 있었다면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받아 그 보증금을 돌려줘야 할 수 있습니다. 잔금 전에 보증금 정산과 말소를 확인합니다.
- 말소 여부는 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 확인합니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령은 계약 만료 전에 신청할 수 있나요?
안 됩니다. 임대차가 끝난 뒤에 신청합니다. 만료일이 지나거나 해지 효력이 생긴 뒤 바로 신청합니다.
임차권등기명령 신청하고 바로 이사해도 되나요?
안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
먼저 세입자가 내고, 법상 집주인에게 청구할 수 있습니다.
집주인과 연락이 안 돼 해지 통지를 못 했어요.
법원에 의사표시 공시송달을 신청해 결정을 받은 뒤 그 결정 사본을 소명자료로 냅니다.
임차권등기명령 결정이 집주인에게 송달돼야 등기되나요?
2023년 개정으로 송달 전에도 집행할 수 있습니다. 실제 기입 여부는 등기부로 확인합니다.
전세보증보험 청구하려면 임차권등기명령이 필수인가요?
HUG 상품은 계약 종료 후 미반환 사고의 경우 임차권등기명령을 마친 뒤 이행 청구하도록 정합니다.
보증금을 받았는데 집주인이 임차권등기를 먼저 지워 달래요.
판례상 보증금 반환이 먼저입니다. 보증금을 받은 뒤 말소에 협조합니다.
임차권등기된 집에 새로 세 들어가도 되나요?
그 뒤에 들어간 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 앞 세입자 보증금이 해결됐는지 확인한 뒤 계약합니다.