양도소득세 신고 방법과 신고기간

양도소득세 신고 대상

양도소득세는 개인이 부동산이나 주식 등을 팔아 생긴 이익에 붙는 세금입니다. 산 가격보다 싸게 팔아 이익이 없으면 세금이 없습니다.

매매뿐 아니라 교환, 법인에 현물출자, 대출을 넘기면서 하는 부담부증여의 채무 부분도 양도로 봅니다. 배우자나 부모·자녀에게 판 경우는 증여로 추정돼 증여세가 붙을 수 있습니다. 증여에 대한 신고는 증여세 신고를 보세요.

양도소득세 신고기간(예정신고·확정신고)

한 해에 한 건만 팔고 예정신고를 했다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다. 두 건 이상을 팔았다면 다음 해 5월에 합쳐서 확정신고를 해야 세율이 맞게 계산됩니다. 신고기한이 토·일·공휴일·근로자의 날이면 다음 날까지입니다.

양도일은 언제인가(잔금일·등기접수일)

양도일(양도시기)은 원칙적으로 대금을 다 받은 날(잔금일)입니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 양도일입니다. 계약일이 아니라는 점이 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고 기한은 9월 30일, 10월 12일이면 12월 31일입니다. 같은 기준으로 산 날(취득일)도 잔금일로 보며, 보유기간과 거주기간은 이 날짜로 셉니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

• 1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 가지고 있어야 합니다.
• 2년 이상 보유해야 합니다.
• 2017년 8월 3일 이후 취득할 때 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주도 해야 합니다.
• 양도가액(실거래가)이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 세금이 붙습니다.
• 주택에 딸린 토지는 도시지역 안이면 건물 바닥면적의 5배(수도권 주거·상업·공업지역은 3배), 도시지역 밖이면 10배까지 비과세 범위입니다.

요건을 모두 갖춰 낼 세금이 없으면 신고하지 않아도 가산세는 없지만, 12억원 초과 고가주택은 신고해야 합니다. 이사·혼인·부모 봉양으로 잠시 2주택이 된 경우의 특례는 요건이 복잡하므로 홈택스 '양도소득세 신고 → 모의계산 → 양도소득세 비과세·중과세 자가진단'과 '1세대 1주택 비과세 기본 대상자 확인'을 먼저 해 봅니다.

양도소득세 계산 방법과 필요경비

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(1년 250만원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율(보유기간·자산별)
5. 낼 세금 = 산출세액 - 감면세액, 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙음

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료, 신고서 작성 비용 같은 취득·양도 비용과 확장·섀시 설치처럼 자산 가치를 높인 자본적지출이 들어갑니다. 증빙이 있어야 인정되므로 영수증과 계약서를 모아 둡니다. 도배·장판 같은 수선비는 들어가지 않습니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물에 보유기간별 공제율(일반 최대 30%)을 적용하고, 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 따로 쳐서 최대 80%까지 공제합니다. 미등기 자산은 받을 수 없습니다. 정확한 금액은 홈택스 '모의계산 → 양도소득세 자동계산'으로 확인합니다.

양도소득세율(보유기간별)

한 자산에 둘 이상의 세율이 해당하면 세액이 큰 쪽을 적용합니다(소득세법 제104조). 주식은 대주주 여부, 중소기업 여부, 국외주식 등에 따라 세율이 따로 정해져 있습니다.

홈택스 양도소득세 신고 방법

1. 판 사람 명의로 홈택스에 로그인합니다.
2. '세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기'를 엽니다. 국세청이 안내한 자산이 있으면 '신고안내 양도자산 내역 조회'에서 먼저 확인합니다.
3. 예정신고·확정신고 구분, 양도자산 종류, 양도일·취득일, 양도가액·취득가액·필요경비를 넣습니다. 비과세나 감면을 받으면 해당 항목을 고릅니다.
4. 세액이 자동 계산되면 확인하고, 매매계약서 등 부속서류를 PDF로 첨부해 제출합니다.
5. 납부서로 신고기한까지 세금을 내고, 이어서 위택스에서 지방소득세(양도소득분)를 신고합니다.

서면으로 할 때는 신고서와 부속서류를 주소지 관할 세무서에 직접 내거나 우편으로 보냅니다. 세금은 은행·우체국, 신용카드, 홈택스 전자납부로 냅니다. 방법은 국세 납부와 지방소득세 신고·납부를 보세요.

양도소득세 신고 서류

산 계약서를 잃어버렸다면 등기사항증명서에 적힌 거래가액을 확인합니다. 실거래가 신고 자료는 토지 실거래가 조회나 아파트 실거래가 조회에서도 참고할 수 있습니다.

주식·해외주식 양도소득세 신고

국내 상장주식은 대주주가 아니고 증권시장에서 팔면 양도소득세 대상이 아닙니다. 대주주가 팔거나 장외에서 판 상장주식, 비상장주식은 양도일이 속하는 반기(1~6월, 7~12월)의 말일부터 2개월 안에 반기 거래를 모아 예정신고합니다. 상반기분은 8월 말, 하반기분은 다음 해 2월 말이 기한입니다.

해외주식은 예정신고 없이 1년 동안의 손익을 합쳐 다음 해 5월에 확정신고합니다. 연 250만원 기본공제가 있고, 국내 주식(과세 대상분)과 손익을 합칠 수 있습니다. 홈택스 '양도소득세 신고 → 신고도움 서비스 → 주식양도 신고도우미'에서 도움 자료를 볼 수 있습니다.

양도소득세 신고 안 하면(가산세)·분할납부

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%(부정행위면 40%) 무신고가산세와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 붙고, 세무서가 결정해 고지합니다. 늦었더라도 기한 후 신고를 하면 1개월 이내 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%를 무신고가산세에서 줄여 줍니다. 방법은 기한후신고에 있습니다.

낼 세액이 1천만원을 넘으면 일부를 납부기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 2천만원 이하면 1천만원을 넘는 금액, 2천만원을 넘으면 세액의 절반 이하를 나중에 냅니다. 신고서의 분납란에 적으면 됩니다.